笑谈绿洲营销策略

2684660852 · 发表于 2012-4-27 11:21:35

   据说当年绿洲开盘取得轰动效应.当时锦绣富园均价为12800元/平方米,而绿洲开盘价为16000元/平方米,表面策划公司功不可没,每平方米多赚取了3200元.
   可3200元/平方米,老板又有多少入袋呢?
   我们姑且认为其他成本不变为前提,其他增加的有如下:
   1.策划公司策划费用:3200*5%=160
   2.营业税.城建税.2个教费:3200*5.6%=179.2
   3.土地增值税:此项目当年取得土地价较低,预计增值额会在100%-200%之间,因而税率为50%,简易计算
      (3200-179.2)*50%=1510.4
   4.企业所得税3200-160-179.2-1510.4)*25%=337.6
   5.个人所得税(红利)3200-160-179.2-1510.4-337.6)*20%=202.56
   6.其他可能会影响因素:200
   预计老板可以多赚取了:3200-160-179.2-1510.4-337.6-202.56-200=610.24
   表面上老板多赚取了610元利润,而实际绿洲现在情况又如何?

啊神 · 发表于 2012-4-27 11:25:22

{:soso_e134:}

到处骑车 · 发表于 2012-4-27 11:37:05

{:soso_e120:} 昨天去富园北门那边地下车库转了下，感觉有些车位真得靠技术才能进的去。。

czx1976 · 发表于 2012-4-27 11:47:03

怪不得政府不想房价跌呢？原来最大的受益者还是政府

蓝色爱琴海 · 发表于 2012-4-27 11:47:26

不懂

说错了 · 发表于 2012-4-27 11:58:46

{:soso_e114:}

万全练川 · 发表于 2012-4-27 12:04:27

本帖最后由万全练川于 2012-4-27 13:59 编辑

呵呵，策划公司策划费用要5%？已经销售了8万多平米，合计13亿营业额。策划公司策划费用得6千万吗？不会是为了逃避税收，自己给自己策划的吧。或者用阴阳合同逃避税收？土地增值税我看只是名义上的，好像开盘前预交1%——2%，以后得全部销售完毕不剩一套才结算。是否可以由关系户退房操纵避税{好像大自然常有退房，总保持一俩套待售，不知道是不是这原因}。真正交土地增值税不知道猴年马月的时候了。可能那时候钱已经贬值的微乎其微了。企业交了企业所得税，哪里还有个人所得税？表面上老板只多赚取了610元利润,而实际绿洲情况又如何呢？____________________回复

乡下搬来的网友点评。对比别的楼盘价格是这么算。但策划合同不可能是和别的楼盘的加价部分5%结算，应该是营业额5%，策划费用得6千万.看这楼盘实际去年交多少税就知道楼主说的土地增值税和个人所得税等税有没有交了。都交了，应该有近六亿元。但绿洲去年交了多少税呢？.1.营业税.城建税.13亿*5.6%=7280万    3.土地增值税:此项目当年取得土地价1300元，加开发建筑成本等计3700,加上20%的扣除额，合计6000，预计每平米增值额1万,土地增值税实行四级超率累进税率，因而这楼盘总体平均税率为40%,简易计算
8万平米*一万* 40%    =3.2亿。
   4.企业所得税【15800-1300-3700-5000】*25%=1450元*8万平米=1亿
   5.个人所得税(红利)【15800-1300-3700-5000-1450】=4350*20%*8万平米=7千万。
【http://wenku.baidu.com/view/14a95e4efe4733687e21aabd.html土地增值税实行四级超率累进税率：　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。http://www.chinaacc.com/new/253/254/273/2006/8/pl576376161860021185-0.htm】

ZZY3010 · 发表于 2012-4-27 12:50:44

LZ是当会计的吧

独游客 · 发表于 2012-4-27 17:00:02

房开的税基本上是偷80%以上的

2684660852 · 发表于 2012-4-28 11:53:22

如今许多开发商的日子不好过啊

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