房地产崩盘无异于经济硬着陆

浙江延安

导语：房地产是决定宏观经济走势的关键，房地产崩盘无异于经济硬着陆。

经济观察报 沈建光/文 近期央行指导商业银行支持首套房信贷的消息一经流出，便引发了市场的强烈反响，不少观点将此解读为决策层救市的重要政策，有利于稳定房地产市场与防范金融风险。然而，救市是否效果可期？实际上，伴随着利率市场化与互联网金融的快速发展，银行传统息差利润模式已面临强烈冲击，加之当前资金供给受限，银行减少或暂停利率较低的个人购房贷款是应对新形势的必然举措。未来化解风险需从行政手段转向市场化思路，全面降准、加强改革协调推进或许才是正解。

具体来看，央行窗口指导商业银行差别化房贷体现了决策层对当前房地产市场与金融风险的担忧。实际上，从今年以来不断恶化的房地产相关数据，我们也不难看出情况的危机。例如，如今房地产开工持续下滑；房地产销售继续受阻；房地产开发投资降至低位。

相关经济与金融运行风险也在加大。例如，钢铁、水泥、建筑材料等房地产上游行业持续低迷；家用电器、家具、建筑及装潢材料等下游行业相关消费正在减少，4月上述行业商品销售额分别去年同期下跌8.8、7.8、5.4个百分点；房地产相关收入如营业税、契税有所下滑，土地出让前景堪忧；金融风险不断上升，特别是房地产作为常见的抵押品，其价值正随房价下跌而缩水。

房地产是决定宏观经济走势的关键，房地产崩盘无异于经济硬着陆。当然，已有部分城市推出应对措施，希望通过松绑限购改变局面。但问题的关键是资金。如果严格的信贷政策无法改变，特别是首套房贷严格受限，限购松绑起到的作用也将微乎其微，很难改变危急情况。从这一角度而言，央行指导商业银行支持首套房信贷的思路是正确的。

然而，这一期望能否落到实处，恐怕还需要分析问题本源。商业银行之所以停止或减少房贷至少与两方面因素密不可分。一方面，是资金供给存在压力。这不仅体现在利率市场化与互联网金融的快速发展，对银行资金成本的影响。更体现在高额准备金、严格存贷比等考核限制，对于银行可贷资金的约束。

另一方面，利率继续攀高，个人购房贷款利率难以覆盖成本。个人购房贷款由于收益相对较低是首先被挤压的对象，出于逐利动机，银行资金往往选择投入利息更高的企业贷款和个人经营性贷款当中。

化解上述矛盾还需从资金总量与平缓长端利率两方面着手。当前短期利率回落与企业资金紧张、实体经济疲软并存的根源在于资金过严的数量控制。因此，全面降准势在必行，越早越好。全面降准体现了货币政策由过紧转向中性，是平缓利率期限结构，降低长端利率风险溢价的重要举措。而从货币政策工具使用的角度而言，降准也可以相当程度上消除资金供给制约，缓解价格工具失效的矛盾，促进货币政策工具转向发挥价格型工具的作用。同时，淡化75％存贷比的考核，即便受制于《商业银行法》，短期内75％的存贷比取消不实际，但可考虑扩大存款额计算范围，延长考核期限。

此外，针对资金利率不断攀高的现象，这一方面与利率市场化加速推进有关，另一方面，也与一直以来存在的相当一部分财务软约束部门密不可分。这部分群体不仅资金需求量大，且对利率敏感性相对较低，是推高全社会融资成本的重要因素。不难推断，这些预算软约束部门大多为国有企业。因此，在利率市场化加速推进时，要做到切实降低实体融资成本与金融风险，必须加快结构调整和国有企业改革。如若不然，金融改革还需缓行，毕竟金融改革单兵突进，改革缺乏协调带来的系统性风险将是难以承受的。（作者为瑞穗证券亚洲公司首席经济学家）

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