看万科副总毛大庆建策沙龙内部讲话，问瓯南楼市何时崩盘？

瓯南城建群

日前，万科副总裁毛大庆在建策沙龙上的发言传出，其中称全国房地产市场分化，引发舆论巨大反响！我看了，我本人比较关心宏观经济面的问题，我只摘录最后两段，紫色字体是自己的一些思考，想着建了一个温州比较学术和思想性的群，希望能比较严肃的讨论政治和经济，宗教哲学这些思想性比较深的问题，也不知道有没有人有兴趣，人不在多，贵在知己，也欢迎那些磨刀霍霍准备给我两下子的童鞋， 群号 9468599

http://sh.house.163.com/14/0505/08/9RFH4D4A00073SDJ.html，全文


最后我想说经济大背景和房地产行业的关系、以及和人口结构化值得关注的观点，一个习和李，现在采取的经济解决方案的态度，我个人认为从政治改革和经济措施两点上讲，他们使出来的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一个根本的告别，或者根本的切断。（事实证明上面真的要做，其实只要表态就行了，胡瘟出台这么多调控没有真正的意愿和意志做什么其实大家都懂的，你调的起来么？根本是弄虚作假忽悠全国人民），这很明显的，无论从腐败问题的态度，到对于经济措施手法的变化，基本上都是一个告别的态度，不能说决裂（即便只是告别与切断，各路牛鬼蛇神已然是闻风而动,决裂会怎样？可见中国诟弊之重），但起码是切断关系的态度，这个态度是明显的，或者说已经明确的表达出来。意思就是说过去的10多年或者再长一点时间，经济手段基本上以M2或货币刺激为主导的手段(注意我一直说的，用发行货币掠夺百姓改革三十年用生命和劳动创造的财富），这个手段加上我们没有在创新领域或者投资引导上加以正确的引导，使得大量的货币都回到了土地和房地产中（最后变相被掠夺到地产和炒房者的手里），当然包括基础建设投资和固定资产投资，但是这些等等的东西都是不为未来创造价值的行业，都是一时快乐的行业，这个状态，我想我们所有房地产行业从业者，我们享受了过去这样的快乐，但是不代表对国家就是健康的，个人是这么考虑问题的。这样的一个状态下的中国，大家都是迷迷糊糊的，像吃了这个毒品之后的状态，当然都是吃上了瘾戒不掉了，所以就不断刺激，就不断弄钱，不断弄钱，就不断弄土地财政。（其实这不是最可怕的，三年前俄国出台了一个规定，官员不准拥有海外资产，这点TG一直没有做，这是最恐怖的，因为如果资产不被转移，在内部泡沫吹的多大最后破灭虽然惨烈，但只是恢复了财富的原有值或者最多之所以透支了未来值，并不为他人所掠夺，这一点来说不但是官员向国外转移财富，国外的投行，地产公司，私募基金都在这场地产盛宴中大规模转移了财富，留下所有的伤痛和废墟都要百姓来承受，从这点从根本上说又要回到西方价值对世界的主导优势上来，比如说西方创造了个GDP的概念，把中国人简直忽悠瘸了，以前的GDP ，就业，税收，科技和生产力的进步在一个国家内是一统的，但是在全球化的今天，GDP是我们的，污染是我们的，尖端科技进步是人家的，利润还是人家的，那么我们今天还傻乎乎的用GDP自吹自擂有什么意义呢？）这有一个特别怪异的现象，这样的一个情况，银行还高利润，这实际上经济有很多很多潜在的泡沫在里面，要和这个事情告别，采取一个纪律性的、有制约的金融手段，还是一个放纵的金融措施，对此，我们有大量的经济学家，说国家还有很大的基础建设投资，以这个来告诉大家GDP还有强大的动力，但实际上毛病就出在国家一直对固定资产和基础设施大力度的投资，但事实上远远没有支撑创造性企业、民营企业和中小企业的发展，对于社会投资的效率来说，这种投资的效率是最差的（慢性毒药有瘾，且国家基础投资利益集团最爱）；对于国有企业、垄断企业，对于这种固定资产投资的投资，是最产生不了对未来的创收作用，如果你对民营企业、自主创新企业进行投资的话，那完全是另外一个局面，这些行业会自己找到他未来的生存空间，它的创造力很强，所以，是不是这一代人要在这一点上采取坚决果断的措施，今天只能看见他在收紧，在挤泡沫，但还看不出来他在什么上面去鼓励和发展，所以，这个还是一个尾号。（习李在改，可是时间够么？现在内忧外患，重拳贪腐，利益再分配还可以有几分胆量？垄断领域开放，可是谁敢进去，进去也就是个死，说来气胡搵害人不浅，08年的时候如果我们就开始弄而不是反着走，那今天可能的局面就完全不一样了，但因为中国两千年所积累的社会文化的负能量，我依然没有信心）

第二个就是中国现在面临一个很着急的问题，就是我们人口结构迅速的迅速变化，过去1年多，我们做了一个和万科以及房地产行业貌似没什么关系的研究，我们接了一个课题，我们7个博士，接了一个课题，给中央某个机关，在十八界三中全会前面快1年的时候，研究中国的人口结构变化问题，这个7个人是7个行业的，分别作了7个报告，最后汇总在一起，最后让我得到了挺一个惊心动魄的数字，在此分享几个数，一个是在2028-2033年间，我们国家60岁以上的人口会达到3.9---4.4亿，我们取大数4亿，60岁以上人口，大约会在2033年左右会出现，加上2.7亿被抚养的人口，也就是大数6.7亿被抚养的人口，这个时候的中国，将真正接近抚养比1:1的状态，其中2.7亿的人口中，有4000万的残疾人和2.3亿的未成年人；然后我们接着研究剩余的7亿多人口，意味着我们有7亿的抚养人群要对6.7亿的被抚养人口进行抚养，这7亿多人，我们又做了一个更详细的人口分类，再取一个系数0.6(即一个人能抚养一个及多个能力的人)，也就是说未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，今天的中国大概是9亿人抚养5亿人的局面，所以，在18年间，这个数字将有一个明确的倒转，这个倒转之后，会带来什么严峻的问题（这个倒转会导致一种巨变，经历过这次倒转之后中国也许会向欧美或者日本一样进入后工业时代？等到这批60岁以上的人开始离开这个世界，那么中国会像欧美那样富余大量的存量财富？还是中国以特殊的中国制造到时候依然是一无所有且要重新来过？，现在看来也许该移民的还是要移民啊，这是一个被抛弃也压榨殆尽的土地，是这样的么？），所有抚养比接近或超过1:1的国家，大约都有几个特征：经济发展迅速减缓，就业岗位缩减，国家负担加重，用延长退休年龄来延缓对国家社会福利造成的压力（其他不知道，这个是肯定的，所以如果你没有为爱国主义不能自拔，移民看来还是一个对个人比较好的选择），进一步带来了企业里论资排辈，年轻人没有上升通道等等现象，创新能力大幅度减弱（本来就没多少创新能力和创新基因）。和中国最贴切的可能就是日本，日本的几千万人养几千万人，日本在1997年开始进入抚养比这个状态之后，经济开始迅速的减缓，到今天都没有解脱出来，但日本在20多年经济不增长，但老百姓的生活质量并有下降，他的原因在于1991年他老化的时候，日本的经济结构比今天的中国合理很多，日本在91年时候，GDP增长拉动力的十大因素中，60%是科技转化为生产力所带来的GDP增长（可见中国接下来会有多难，世界还是美国的世界，因为全世界的精英都在美国,，其他都是虚的，人的金字塔最实际，全球化经济链再分配之后的利益顶端也再美国），因此，基本上日本在90年代进入老龄化设计、经济减缓之后，日本的经济结构是远远优于今天的中国。我们做了一个模型，几乎不敢想象到2030年GDP的增长是由科技转化为生产力产生的（不可能了），如果不是的，这个国家将比较麻烦（肯定麻烦，看不到出路，除了用透资资源和劳动力，福利来延续为调整争取时间，几乎没有别的选择，这是可以接受的，但是高层一定要有决心和意志推进深水区改革）。因此，中国房地产的天花板实际上在这18年间，一定是达到的，不要幻想持续发展到2030年，房价可以永远上涨。（要注意的是中国的人口峰值在2033年左右，但是十五年以后的中国地产业的预期会很遭很糟，那么十五年以后温州和温州的县市可以发展到什么水平？以后基本也就是定格了，任何十五年 以后的扩张规划都是无以为续的）
最后说一句，我感受到了一丝凉意，对于有些城市来说，这一轮房地产非政策性调控的萧条，有可能会带来这个城市房地产长时间处在难以反弹的局面，有可能长时间就会这样一直下去，如果这个城市长时间没有人口的导入（温州要怎么吸引人口？怎么留住人口？），经济结构没有明显的变化（靠互联网经济也许是一个选择吧？可是实体怎么回归依然很重要），几乎看不见这个城市凭什么房价在贵（所以温州暴跌，但暴跌真的要用收紧土地出让去疗救么？），但这不是北京，北京另当别论，北京这个城市太蹊跷，我也搞不太懂。（没什么不懂的，所有现代经济模型，价值标准，社会结构都是欧美主导的，中国是东方文明的大本营，北京是东方大本营的王座，你用西方的观点去看，搞不懂正常）

谦言万语

温州5000元，平阳鳌江2500元，山区镇1600元一平米

都还记得

学雷锋做好事，给楼主点个赞～～～～

浙江延安

瓯南楼市前景不妙！

混在上海

微笑围观中～～～～

丰达凯莱

认真学习

与你同行

现在山区镇比鳌江贵。真如楼上说的话，那银行早倒闭了，那些把钱存在银行里的储户也领不到钱了，到时还是？

天鼠

真搞不懂？搞不懂正常？

wzysjk

安顺场

星座。