陈德想“制图”并“解读”：今年鳌江楼盘购买者的地籍结构

不繁不凡

楼盘及开盘时间	开盘当天售出房源总数	平阳籍(330326)购房者及所占比例	苍南籍(330327)购房者及所占比例	其他籍购房者及所占比例
壹品嘉园2013.1.12	42	32=76.19%	9=21.42%	1=2.38%
瓯南御园2013.3.1	215	162=75.34%	47=21.86%	6=2.79%
和泰嘉园2013.5.31	83	47=56.62%	30=36.145%	6=7.22%
铂金湾一期2013.7.21	134	82=61.19%	48=35.82%	4=2.98%
利德瑞景园2013.8.18	24	21=87.5%	3=12.5%	0
万达广场一期2013.8.25	577	74=12.82%	488=84.57%	15=2.59%
万达广场二期2013.9.28	413	54=13.07%	351=84.98%	8=1.93%
铂金湾二期2013.10.26	80	39=48.75%	30=37.5%	11=13.755
万达广场三期2013.10.27	311	31=9.96%	269=86.49%	11=3.53%

    鳌江的楼盘，有多少是江南人买的，众说纷纭，说百分之三十、五十、八十的都有，我为了解开这个谜底，根据平阳县住建局的权威数据，特制作上面这张表格，并且具体解读如下：
    一、鳌江的地理位置优越，假如1981年平阳、苍南没分县的话，随着改革开放的深入，经济的发展，江南片区的人肯定是大规模的迁移到鳌江去定居，因为，江南片区自古以来就是鳌江的辐射范围，随着鳌江的发展，由于鳌江靠山，土地有限，江南的龙港地区也会得到发展，是上海的浦西和浦东的缩小版，当然，如果没分县的话，灵溪肯定是靠边站，这是毫无疑问的；近几年来，平阳县重点发展鳌江，正是看重人口相对众多、经济相对发达的江南地区，江南地区是块“唐僧肉”，哈哈！灵溪、鳌江都想要，苍南举全县的资源来建设灵溪，以为能吸引江南人到灵溪投资置业，但是，事与愿违，实际的结果证明灵溪只能是南港片的灵溪，平阳县正是顺应历史潮流去重点发展鳌江，在龙港被限制的死翘翘的时候，江南人面临着向左（灵溪）走和向右（鳌江）走的问题，江南人用脚来投票，选择了向右走；当然，近期，苍南也看到了这个问题，开始转向重视龙港，这是好现象，土地也开始大量的出让，体育馆、汽车站也有进展，世纪新城、龙港新城的建设脚步也加快了，如果要有起色，看来还得三年时间，平阳的主政者已经看到这一点，鳌江已经抓住了前三年，今后的三年也是鳌江的机遇期和关键期，龙港与鳌江，一江两岸，一衣带水，你好我好大家好，龙港与鳌江，临江靠海，条件这么优越，如不重视不发展，真的对不起鳌江流域这块土地。
    二、江南人买鳌江，基本上是买瓯南大桥下去的胜利路和火车站大道沿线，很少买鳌江的中西部，当然，江南人也因此躲过了一劫，哈哈！江南人很少买臭名远扬的烂尾楼：泰宇花园和海林轩；在今年8月25日万达一期开盘之前，鳌江胜利路和火车站大道沿线的楼盘的购买者中，苍南人（几乎等同于江南人）占30%左右，越靠近龙港比例越高，从瓯南大桥到鳌江火车站处于递减的趋势，嘉弘名岸、红日檀香园和银泰花园，江南人可能占到50%左右，到了昆鳌大道和104国道，大致在20%出头。
    三、万达广场的购买者中，江南人的比例为什么会异军突起，达到85%左右，平阳籍的只占12%左右，江南人的比例是平阳人的七倍，平阳籍的当中还包括数量不少的水头那一带的人，鳌江人买万达的可以说很少，这里面存在着“一加一减”的问题，鳌江人心目中的核心商圈在新河路、兴鳌路这一带，万达地块在鳌江人眼里是很偏的地方，说白了，鳌江人瞧不起万达那个地方，当然，我相信万达广场以后会是一个新的中心，但，很多人着眼点是过去，而不是未来，再说，万达广场和银泰城让鳌江人选择的话，绝大多数的鳌江人会选择银泰城，因为银泰城与鳌江目前的核心商圈是自然的过渡。那江南人为什么就这么看重万达广场呢，上面讲的是“一减”的问题，这里要讲“一加”的问题，首先，江南人已被压抑了很久很久，沉默当中有时会孕育着爆发，万达广场就是引爆点，万达广场是不错，我去过龙湾万达广场，亲眼目睹过，加上万达广场的营销团队，久经战场，经验丰富，比如，说四桥年底动工等等文章，很有可能就是万达找枪手写的，尽管四桥对鳌江很重要，但鳌江的百姓不关心，因为鳌江百姓以后很少经过四桥南下，倒是江南人以后要经常借四桥北上，四桥对江南的百姓很重要，还有很多细节做的很好，再说，利用万达房价与龙港中环有7000元之差，走“低开高走”的策略，利用人们口耳相传“便宜！火爆！很多人买不到！（这是最好的广告！）”，一层加10元也是聚集人气的高招！万达广场远离鳌江现有核心商圈，对江南人来说不重要，因为江南人几乎没去过新河路、兴鳌路消费过，没有这个思想包袱。
    四、铂金湾就目前来说，是鳌江最高档的小区，铂金湾的购房者中，江南人占35%左右，铂金湾的老板是龙港人也许还在其中起作用，扣除5个百分点，实际上江南人的比例是平阳人的二分之一，说明鳌江人对铂金湾的感觉比万达好，因为铂金湾在鳌江人眼里，靠近传统的核心商圈，位置比万达强多了，铂金湾斜对面的银泰城也是城市综合体，其实，鳌江人由于历史的原因，相对来说有底蕴些，铂金湾的高绿化、纯住宅满足了上层的鳌江人对居住的某些需求，但是，销售速度比万达慢许多，一是销售策略有问题，二是有许多人说价格高，与人们的心理有一定的差距。

（原创文章来源于德想房产新浪博客，网址：http://blog.sina.com.cn/dexiangfangchan）

苦情

有道理

轻风细雨

不错，分析的比较全面。

万全练川

分析不错。万达广场三期和前两期火爆销售不一样，780套只有被认购311套。显示销售只有215套。 不知道是什么原因造成的。http://www.wzfg.com/realweb/stat ... 4&houseID=undefined _________回复点评：我主要是指平阳住建局公告http://www.pyzjj.com/zylm/gszq/qtgsgg/2013-10-29/3154.html  780套只有被认购311套的名单比以前两期火爆认购名单（八成以上）不一样了，好像是销售不火爆了。【http://www.pyzjj.com/zylm/gszq/qtgsgg/2013-09-30/2962.html 万达商业广场住宅二期公开预售摇号认购结果公示.】
【一期现场经电脑摇号共售出房源577套，现将结果公示如下：

  http://www.pyzjj.com/zylm/gszq/qtgsgg/2013-08-30/2767.html 】

林步桥人

......

我来发表意见

有道理，这些楼盘旁地理位置优越，都是在交通主干道旁，去哪儿都快捷方便，敖江老城都是小道。人家事业主要在龙港发展，然后看重敖江昆阳的教育、医疗资源。