陈德想关于龙港大润发超市及相关解读！

不繁不凡

    今天，经过龙港财富广场，看到大润发已经在装修，估计今年末明年初能开业，以大润发超市为核心的这一带，将成为龙港最繁华的商业中心是毫无疑问的，我现在的看法有以下几点：
    一、随着财富中心的必然崛起，龙跃路、建新路、百有街、龙翔路一带为代表的传统商圈必然走下坡路，租金与房价必然相对下滑，一是由于电子商务的竞争，二是由于核心商圈的转移，这一带的老城将会面临第二次冲击，第一次是十年前开始的，龙港的富人居住地向大厦小区转移，第二次是即将开始的商业转移，转移到财富中心，我可以明确的讲，现在谁如果还在那里置业是不合时宜，居住价值和商业价值都在下降。财富中心将涵盖龙港几乎所有的商业种类，也就是说，你在财富中心及附近500米以内能买到你日常生活所需，如果置信楼下开个像原来的百货商场（以前的置信购物中心是时间不合适，配套还没跟上，所以失败），那财富中心将涵盖超市、百货、影院、餐饮等，与城市综合体无异。
    二、从严格的意义上讲，财富中心不是一个真正意义上的城市综合体，只不过是原来龙跃路、建新路、百有街、龙翔路一带的简单叠加和组合，只是量上的、表象的变化，而不是质上的、内涵的变化，如果是城市综合体，那百一超市东排店、东排菜场、双排街也是城市综合体了？鳌江的万达广场、银泰城将是现代意义上的城市综合体，以万达广场为例，万达广场自持的商业物业达到百分之七十，掌握核心的超市、百货、电玩、影院，有专门的运营机构，这是城市综合体的核心特征，并不是简单的叠加就是城市综合体，再说，曙光房产（申明一下：曙光房产在苍南本地的开发商中，是相当不错的）是像万科这样的开发商，店面差不多卖光了，到开业之时差不多就是功成告退之时，而不是像万达这样的运营商，平阳为什么把核心地块低价卖给万达广场、银泰城，正是看中他们是运营商，而不是简单的开发商，会盖房子的开发商遍地都是，但具有品牌度的运营商却是屈指可数。
    三、最近，网络上关于龙港的财富中心和鳌江的万达广场、银泰城，谁会吃掉谁，讨论的很多，我认为谁都吃不了谁，在鳌江流域的商业版图与结构中，各有各的位置，龙港的财富中心有地缘优势，当然不会死，冲击最大的是龙跃路、建新路、百有街、龙翔路一带，就层次而言，万达广场、银泰城更胜一筹，人是长脚的动物，再加上有汽车作为加速器，一、两公里的距离不成问题。
    四、关于鳌江四桥，我认为会建得起来，时间不会太久，有人说，苍南方面如果不配合就建不起来，我的解释是，现在及今后中国的城市是按城市群来划分，苍南、平阳是属于温州都市圈，再往上是长三角城市群，而不是属于宁德都市圈或福州都市圈，苍南、平阳必须往温州靠，福鼎比苍南落后，宁德比温州落后，福州比杭州落后，再说南边山脉重重，这样，平阳县因为靠近温州些，手中掌握的筹码更多，十项当中，苍南有求于平阳的也许有六项，而平阳有求于苍南的也许是四项，打个比方，苍南如果阻挠平阳建四桥，那平阳可以阻挠苍南改建一桥，再说，一桥北岸的拆迁更重，借口更多，还有，五桥、城轨都会是苍南有求于平阳，再说，现在，这么狭隘的官员越来越少，官员升迁的权力掌握在温州手里，在渐趋开明的时代，温州也不喜欢狭隘的官员，就苍南、平阳来说，谁会跟自己的乌纱帽过不去呢！
    五、关于作为中国城市结构体系中的一员，平阳、苍南往温州、杭州、上海靠，还是往宁德、福州靠，哈哈！会觉得我这个问题很弱智吧，答案肯定是往北靠，苍南的海峡经济区概念，我觉得有点虚，从曾经的台北小镇讲到现在有七、八年了吧，实际效果很有限，很少见到有多少台资过来，论条件，从厦门到福鼎，对台资而言，都比苍南有优势，甚至温州乐清市吸引的台资比苍南多的多，说白了，苍南看得起台湾，可台湾不一定看得起苍南，用热脸去贴人家的冷屁股没多少意思，所以说，龙港新城的建设靠台资是靠不住的，主要还是得靠自力更生和吸引内资，苍南区域的城市建设必须往北靠，我们很欣喜的看到苍南近期在龙港及龙港新城推动了许多项目。
    六、大润发超市进驻龙港，有人说，百一超市怎么办，这十年来，龙港超市倒下的一大批，世纪联华超市、东方康宁超市相继关闭，我估计，财富中心大润发超市倒不了，除非总部战略收缩，一是大润发超市与友联置业的合约是长期的（与世纪联华超市不同），二是地理位置优越（与东方康宁超市不同），三是规模优势，全国有众多连锁店，进货成本低，四是国际性的大超市，运营经验丰富；而百一超市是本土最强的超市，有地缘优势，再说，大润发超市不大可能开第二家，也为百一超市留出了广阔的空间，再说，同业之间有共荣和俱损之分，估计他们谁也不想跟三一和中联那样操作，再说，今后的超市格局不只是百一和大润发竞争，并不是非此即彼，万达广场和银泰城也有大型超市，有些人可能不去百一和大润发，而去了万达广场或银泰城，竞争格局已经不仅限于龙港，但是，总体来说，对百一是不利，毕竟消费者（粥）只有这么多，和尚可是多了好几个。

东江

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爱打听

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一心隔天涯

有见地，有水平，喜欢这种分析到位的好文章。

梦醒时分

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2009

分析得不错

395

广告都打到这里来了

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支持鳌江

写得很有诚意的文章！！！论坛需要这样的才华有思想的人！！

执业360

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