昆阳镇征收手段，爆料！

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昆阳镇征收手段，大家可以看看以下代理意见，说不定你当了镇长也可以用到这一系列招述呢？！反正没人能管~

1.原告房屋不属于法定应被征收的情形。

（1）被告现有证据无法证明征收范围内存在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项“危房集中、基础设施落后之情形”。

被告证据中没有危房鉴定报告及危房统计数据，事实上原告该房于1999年依据县城新区规划建造，为五层钢混框架结构商住楼， 2001年5月装修完毕开始使用。该商住楼北临雅河路，东临支路，南临绿化休闲活动区，西临商住楼。位于昆阳镇主城区核心位置，地处城市繁华中心，交通方便，各项配套设施一应俱全。原告房屋及周边不存在危房集中、基础设施落后的情形。

（2）原告房屋所处地块不属于未经改造的旧城区。

《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》第十一条规定“本办法所称的旧城区，是指1988年版《温州市旧城控制性详细规划》所规定的旧城区范围”。据此可以认定1999年依据县城新区规划建造的原告房屋不属于旧城区。

（3）原告房屋土地不属于城中村范围。

原告房屋土地早在1998年就已经办理了划拨手续，2015年转为国有出让，不属于城中村。

2.被诉的房屋征收决定并非基于实现公共利益的目的。

上述房屋征收决定内容将此次房屋征收目的表述为“为了确保昆阳镇西直街旧城改建工程顺利实施”，而证据5、证据6显示西直街改造项目性质为“城中村改造”，证据10又说是棚户区（城中村）改造，前后说法不一致。实际上，西直街改造项目的征收目的为商业综合体开发（见被告证据10及原告证据21）。原告证据20证明2017年度中央补助棚户区改造专项资金未用于平阳县昆阳镇西直街改造项目。被告证据11证明西直街改造项目经费均来自银行授信贷款，其商业用途及盈利目的明显。

3.被诉的房屋征收决定未征得征收范围内大部分居民同意。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定“百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。” 被告证据7证据10和原告证据9及中共平阳县委机关报《新平阳》2018年7月25日新闻报道证明：西直街项目至少涉及1411户、2031间房屋；被告仅对其中不到半数的被征收人进行改建意愿调查；同意改建的被征收人没有达到90%。房屋征收补偿方案（讨论稿）摘要并未在征收意愿摸底时公布给征收户；改造意愿摸底调查表及汇总表不真实且不能一一对应；不能准确反映被征收人的意愿。

4.被诉的房屋征收决定及新建项目缺少符合规划证明、立项文件等必要手续，并未纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

（1）缺乏相关部门证明符合规划的证明文件。

被告信息公开答复西直街改造范围内尚未落实新项目。平阳县住建局公开答复涉案项目未编制控制性详细规划和修建性详细规划，没有选址意见书和建设用地规划许可，无法确定在征收范围内实施的新项目是否符合城乡规划和城市总体规划。

平阳县国土局公开答复涉案项目未经国土部门审批收回涉案地块内国有土地使用权，也没有西直街改造项目的用地预审文件，且该项目没有符合土地利用总体规划的证明材料。

（2）昆阳镇西直街改造项目未经立项。

平发改（2018）1号关于政府信息公开告知书证明：平阳县发改局“并未作出平阳县昆阳镇西直街改造项目立项批准文件”，并未出具“平阳县昆阳镇西直街改造项目符合国民经济和社会发展规划的证明文件”。省住建厅信息公开明确西直街改造项目未经过省住建厅备案。

（3）西直街城中村改造地块尚未办理土地征收手续。

浙江省国土资源厅政府信息公开告知书及平阳县国土局信息公开答复证明西直街改造地块既有国有土地上的房屋，又有集体土地和集体土地上的房屋。涉及的集体土地尚未办理土地征收等相关手续。无征地批文、“一书四方案”、土地征收公告。西直街改造地块权属调查还未完成，调查的区块和面积数据尚未经被征收集体经济组织确认。

（4）西直街改造范围内旧城区改建项目未纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

首先，被告证据5平人大常〔2017〕23号将昆鳌城中村改造纳入县年度计划的决议及其申报文件正文和附件均未明确西直街地块具体的改造范围、建设规模、建设步骤、基本建设投资额分配计划。被告证据4也证明平人大将昆鳌城中村改造纳入县年度计划时西直街拆迁改造地块红线图还未确定。

其次，县人大及发改委明确告知原告该年度计划实际为平阳县安居城镇建设有限公司和平阳县横阳市政园林建设有限公司进行昆鳌城中村改造的融资计划而非西直街改造项目建设计划。

再者，西直街改造范围内既包括国有土地上房屋又包括集体土地和集体土地上房屋的，基于原告证据18平发改（2018）1号政府信息公开告知发改局并未做出“平阳县昆阳镇西直街改造项目符合国民经济和社会发展2017年度计划的证明文件”的事实，可以认定纳入年度计划的为城中村集体土地和集体土地上房屋，而不包括西直街旧城区国有土地上的房屋。

                    

补充内容 (2018-12-13 13:34):
昆阳镇政府欺上瞒下！以上仅为一点问题，更多手段可以看庭审实录：http://m.zjwzzy.sifayun.com/play/show?caseId=2579527&courtId=1142&from=groupmessage

补充内容 (2018-12-14 13:05):
正对面雅河人家安居客价格1.2万每平，我们家相同结构，装修更好，有天有地，还有店面，政府原补偿价4k每平方不到，下面说政府补偿条件好，那卖不起这个价的同类房屋请速介绍给我，我要买一打！

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二 被诉的房屋征收决定程序严重违法

1.被诉的房屋征收决定作出后未及时公告，是明显事后作出的行政行为。

西直街改造项目在征收决定作出之前就已经正式签约。《昆阳镇人民政府公告》是虚假材料，公告照片时间不真实、地址有问题、签字是伪造的。2017年5月15日昆阳镇政府发布西直街改造项目ＡＢ区块签约公告；5月16日－5月31日AＢ区块签约；6月27日AＢ区块房屋拆除。2017年7月31日昆阳镇政府发布昆阳镇西直街改造项目ＣＤ区块签约公告，7月31日至8月31日ＣＤ区块签约；随后ＣＤ区块房屋开始拆除。因此被诉的房屋征收决定显然是事后作出的行政行为，实为补办手续。

2.被诉的房屋征收决定未明确具体征收范围。

（1）被诉的房屋征收决定未与征收范围同时公布。

被诉征收决定公告未附上征收红线图，也未文字说明房屋征收范围、四至界限及具体户数。

（2）被诉的房屋征收决定具体征收范围反复变动。

被告公布的房屋征收范围、征收红线图、征收房屋户数等多次改动，被告征收过程中出现了５种不同版本的征收红线范围。证据4划定了一种红线范围，证据10《风险评估报告》第11页划定的红线范围要大于证据4“平阳县昆阳镇西直街拆迁改造地块”红线范围，证据10《风险评估报告》文字说明的征收范围又要大于证据10图片红线范围。2017年2月20日原告在昆阳镇西直街改造指挥部拍到的宣传图中的红线范围与证据4和证据10均不一致。2018年6月15日，原告在昆阳镇西直街改造指挥部拍到的西直街改造C地块现状图和D地块现状图与上述四种征收范围又不相同。且上述西直街拆迁改造地块红线图均没有制作单位、制作时间。行政机关的行政行为如此反复无常，严重损害行政相对人的信赖保护利益。
（3）原告房屋位于被告证据4征收红线范围边缘，具备由被告调整至征收范围之外的事实条件。

被告证据4为平阳县政府最终确认的西直街拆迁改造地块红线图，该红线范围内有110间住宅及昆阳三小教学楼在征收决定公告后被昆阳镇政府明确告知不再对其实施征收。原告房屋具备与上述房屋同样条件，既不属于旧城区范围，又不属于城中村（棚户区），且位于红线范围边缘，不应被纳入征收范围。

为避免上述110间住户及昆阳三小教学楼承担再次被拆迁的法律风险，该红线图及征收决定应予撤销。

（4）被诉的房屋征收决定无法征收范围内的集体土地。

《中华人民共和国土地管理法》第四十五条明确规定对集体土地进行征收须经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准。被告证据1、证据10、原告证据26、第三人证据5均证明西直街项目范围内包含集体土地。被诉的房屋征收决定仅适用于国有土地上房屋的征收，被告以被诉的房屋征收决定代替国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准文件对集体土地进行征收属于明显超越职权，该行政行为重大明显违法，应自始无效。

3.房地产价格评估机构选定、评估程序违法。

（1）涉案房地产价格评估机构选定程序违法。

本案评估机构是在2017年3月政府招标确定，而不是在2017年9月7日房屋征收决定公告之日由被征收人协商选定，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条、《国有土地上房屋征收评估办法》第三条第四条。

（2）涉案房地产价格评估机构评估程序违法。

原告证据22、证据24证明涉案房地产价格评估机构没有安排注册房地产估价师对被征收范围内的房屋进行实地查勘；在条件允许的情况下，未采用市场比较法、收益法等专业的评估方法，未搜集被征收人房屋类似房地产交易实例，未测算被征收人房屋的收益价值，所有房屋不论地块、不论区位、不论容积率，评估一刀切。严重违背《房地产估价规范》及《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第十三条第十四条。

（3）征收范围内房屋价格评估结果未全部公开。

原告证据15、证据20、证据22证明本次征收未公开房屋征收汇总表及评估结果报告、分户报告等相关信息，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条及《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条、第十七条、第十九条之规定。

4.对原告行使诉讼救济权利的对象表述错误。

房屋征收决定第八条 对征收决定不服“向县人民法院提起行政诉讼”违反《行政诉讼法》关于行政诉讼法院管辖的规定，误导征收人，实际是向市中级人民法院提起行政诉讼。

5.对于征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况调查登记不明确，登记的调查内容前后矛盾，调查结果没有在房屋征收范围内公布。

原告证据9、证据26证明西直街改造范围目前还处于权属调查阶段，西直街权属调查结果至今还未完成。

6.被诉房屋征收决定作出前被告已经实施房屋征收及拆除工作，且在征收过程中存在逼迁、偷拆、强拆等严重违法行为。

原告证据8、证据10、证据11、证据12、证据13及原告补充材料证明：自2017年9月7日征收决定作出后，被告或搭建围墙，或停电停水，或发布强拆通知，或半夜偷拆，或公然强拆，胁迫征收决定公告之日还未签约的被征收人搬离。征收决定竟然成了被告违法逼迁的武器。被告肆意枉法，严重损害党和政府的声誉和形象。

2018年6月27日，被告不顾上述房屋征收决定尚在行政诉讼中，单方炮制并留置送达《平阳县人民政府关于对坐落昆阳镇雅河路381号和昆阳镇雅河路383号房屋的补偿决定》（平政发【2018】105号），2018年7月20日被告不顾补偿决定尚未超过法定诉讼期限，对原告下达责令腾空催告书。被告步步紧逼，为迫使原告搬迁采取的手段危险程度不断升级，完全漠视法律的尊严。

7.《重大事项社会稳定风险评估》明显违法。

上述风险评估是在西直街改造项目已开始签约后才作出，与被告提供的其他证据材料矛盾，重要内容缺失或错误，不具有法律效力。且其本身指出西直街改造项目是以营利为目的，房屋征收程序不透明，存在较大风险。

8.被诉改造项目资金未足额到位，未专款专户，未专款专用。

被告无相应证据证明其所提交的资金证明属于专款用于西直街改造项目，也未提交该金融机构向任何征收决定范围内被征收人支付过相关款项的证据材料。被告也未提交财政专项资金证明材料。

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三 被诉征收补偿方案制定程序违法且补偿标准过低

1.被诉征收补偿方案缺失关键信息、未组织有关部门论证、未征求公众意见，制定程序违法。

（1）缺失关键信息。

被诉征收补偿方案缺失“房屋征收事由和目的”、“房屋征收范围和被征收房屋情况”、“用于产权调换房屋、周转房的基本情况和交付时间”、“签约期限”等内容。上述内容为《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，征收补偿方案应当包括的内容。

（2）未组织有关部门论证、未征求公众意见。

被告证据9证明补偿细则由西直街改造指挥部领导内部拟定，未经有关部门和专家论证。

征求意愿调查表附件《征收补偿方案（讨论稿）摘要版》与完整版的《平阳县昆阳镇西直街改造土地和房屋征收补偿实施细则（征求意见稿）》差别很大，前者省略了很多实质性的重要内容。平阳县人民政府官网新闻显示，很多被征收户，直到2017年5月16日签约时，方才知道具体的补偿方案。平阳县人民政府官网公布的征求意见稿至2018年7月25日浏览次数仅为1次。

《平阳县昆阳镇西直街改造土地和房屋征收补偿实施细则（征求意见稿）》与《平阳县昆阳镇西直街改造土地和房屋征收补偿实施细则》毫无差别，说明被告完全没有征求公众意见，更没有根据公众意见修改征收补偿方案。

被告证据10证明“村民公众问卷调查结果统计”显示对西直街改造补偿标准、补偿措施不满意的占被调查人数比例为60.38%。但被告并没有按照《条例》第十一条之规定组织由被征收人和公众代表参加的听证会，也就无法根据听证会情况修改方案。

2.被诉征收补偿方案补偿标准没有任何法律依据，反而诱使房屋估价机构违法降低估价。

（1）错误参照集体土地房屋补偿标准。

被诉房屋征收决定征收的是国有土地上房屋，但其征收补偿方案却参照《平阳县重点工程建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿暂行办法》（平委办〔2012〕179号），对于“落地房”（包括通天房、排屋、洋房等），无论位置处于三类住宅地块，还是一类商住地块，一律采用农村集体土地上的房屋评估办法，补偿标准按照土地使用权基价3300元/平米+房屋重置价给予补偿。

（2）补偿标准严重脱离市场价格，严重违反《国有土地上房屋征收评估办法》及国务院第590号令。

西直街改造项目补偿细则附件设定的“房屋重置价标准”和“被征收商业用房市场比准价”均远远低于征收决定公告之日被征收房屋市场价格。

细则“被征收房屋的货币补偿安置”方案违法增设“落地房容积率”，原告证据22证明估价机构依照“落地房容积率”估价一刀切，一层平房一律层次修正系数上浮50%，五层楼房一律下浮38%，六层楼下浮44%。一层平房与六层楼房层次修正系数竟然相差94%。细则货币补偿方案又违法删去《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定的被征收房屋相同或相似房地产的“用途、权利性质、档次、规模”等重要类比因素。从而导致西直街改造范围内低矮的无证的棚户房被大大高估，造成国有资产严重流失；高档的国有土地上的楼房被严重低估，造成被征收户重大财产损失。细则导致被征收房屋货币补偿价格严重背离真实的房地产市场价格，严重违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条之规定。

细则违法设定安置房市场比准价。在安置房建设项目还未立项、规划设计还未确定的前提下，西直街改造指挥部领导内部设定住宅安置房市场比准价和改建后安置商业用房市场比准价。细则规定被征收商业用房市场比准价与改建后安置商业用房市场比准价的价差竟然高达8000元/平米，被征收商业用房与改建后安置商业用房市场比准价差价远远大于二者的综合建设成本价差价。

此外，临时安置补助、停产停业损失和搬迁、装饰装修补偿等均严重低估。由此导致对被征收人房屋的补偿价格远远低于被征收人的出资购买价格。补偿方案严重降低原告原有生活水平。依据该细则规定，原告必须拿出几百万元才能置换回同样结构同等面积同等用途的房屋。

（3）违法设定被征收住宅产权调换市场化安置货币补偿方案，歪曲《温州市人民政府办公室关于温州市区房屋征收市场化安置实施意见（试行）》文件精神。

被诉征收补偿方案错误地把被征收住宅实际面积和合法房屋基底增购面积混为一谈，市场化安置货币补偿方案按照应安置面积（占地面积４倍，超４倍的按实际面积）乘以市场化安置货币补偿单价确定。市场化安置补偿单价设定为３３００元∕平方米。从而使得西直街改造项目“落地房”住宅实际面积一律按照增购面积的补偿标准补偿。补偿比准价也不是由评估机构评定，而是由西直街改造指挥部领导自定。且比准价拟定时间超前于法定评估时点７个月。

该补偿方案严重违反《温州市人民政府办公室关于温州市区房屋征收市场化安置实施意见（试行）》第二条之规定，严重歪曲上述文件精神。上述文件第二条第五项规定“被征收人符合政策规定，按政策选择以合法房屋基底面积一至三倍确定安置面积的，房屋货币补偿金额由评估机构根据被征收住宅用房比准价，结合被征收住宅用房的面积、区位、层次、朝向、成新等因素及其装饰装修和附属物，以及合法房屋基底增购面积的货币补偿金额评估确定。合法房屋基底增购面积的货币补偿单价，由评估机构根据被征收住宅用房比准价减去综合成本价评估确定。”

该补偿方案以“市场化安置货币补偿单价”替代“被征收住宅用房比准价”和“合法房屋基底增购面积的货币补偿单价”两类价格，以“落地房安置面积”替代“被征收住宅用房的面积”和“合法房屋基底增购面积”两类面积，无视上述文件第二条第二项第三项第四项之规定，歪曲上述文件第二条第五项之规定，造成被征收住宅产权调换市场化安置货币补偿方案严重背离《国有土地上房屋征收评估办法》，背离房地产市场价格。

（4）诱使房屋估价机构违法降低估价。

补偿方案应该确定的是补偿原则，而不应该确定具体不可变动的比准价格。在西直街改造建设项目还未立项、注册房地产估计师还未实地勘察、估价时点还未到来的情况下，被诉补偿方案规定了改建后房屋的价格、规定了被征收房屋的价格，从而导致评估机构成为征收方的傀儡，从而导致征收过程中评估机构评估程序违法。

四 被诉征收决定及补偿方案适用法规不正确

1.没有依据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）《房地产估价机构管理办法》(2005年建设部令第142号发布 根据2013年住建部令第14号修正）制定征收决定及补偿方案征收国有土地上房屋；

2.违法参照《平阳县重点工程建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿暂行办法》（平委办〔2012〕179号）制定补偿细则征收国有土地上房屋；

3.同一征收决定及补偿细则既征收国有土地上的房屋，又征收集体土地及集体土地上房屋，适用的法律法规不正确。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了征收决定的适用范围，只有在国有土地上因公共利益的需要才可以对单位和个人的房屋实施征收。该条例不适用于征收集体土地及集体土地上房屋。西直街改造土地房屋征收决定及补偿细则违反了《中华人民共和国土地管理法》。

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都还记得

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农夫山泉有点田

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我来点评

这么好的拆迁条件，居然还有人不拆，我家想拆都拆不掉。卖都卖不起这个价。

HowToD

关于补偿大家看看！实在是“合理”！

HowToD

我来点评 发表于 2018-12-14 09:03
这么好的拆迁条件，居然还有人不拆，我家想拆都拆不掉。卖都卖不起这个价。

正对面雅河人家安居客价格1.2万每平，政府补偿价4k不到，买不起这个价的相同房屋请速介绍给我，我要买一打！

水村人家

我来点评 发表于 2018-12-14 09:03
这么好的拆迁条件，居然还有人不拆，我家想拆都拆不掉。卖都卖不起这个价。

别站着说话不腰疼，你那破房子拆了当然划算，人家的是新房子装修都上百万，赔一点钱装修都不够，法院都没判下来就这样被昆阳政府非法强拆了，简直强盗行为，房子是人一辈子的心血呀。