70年后我的房子怎么办！中国所有买房的都傻眼了

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在深圳，到期土地已经大量涌现。 记者 张耀波 摄


经济学家茅于轼

　　花费巨资购买的房产，却没有下面的土地所有权

　　70年的使用权困局，成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑

　　难道我们辛苦还完房贷，还要留一笔钱等着购买土地使用权？

　　正在制定中的物权法，能否让不再成为空中楼阁？

　　特约记者 覃西东 北京报道

　　“最近觉都睡不安稳，做梦都在想，我这是不是买亏了。”张富自嘲，自己刚刚当上“房奴”，实现了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的烦恼。

　　“大家都在谈论70年大限，我这里只剩60年了。”无恒产者无恒心，张富并不觉得自己是杞人忧天，相反后悔自己粗心大意后知后觉，现在才仔细想过这个问题。

　　他今年在东三环附近买了套100多平米的二手房，6年左右的房龄，细看房产证和合同才发现，土地使用权在开发商手里又沉淀了4年。

　　学工科出身的张富并不富裕，1996年到北京上学，毕业后进入企业工作，工作6年的积累，加上老婆的积蓄和家里的部分支持，30多万也只够三分之一的房价，现在每月要供几千块。

　　让他郁闷的是，现在房产证还押在银行手里，几十年之后还清贷款真正“当家作主”了，自己的产权还是不完整。“是我的，下面的地不是我的，只有使用权，土地到期了这不就是空中楼阁了么？”

　　70年后，我的怎么办？在物权法草案第五次提交全国人大常委会审议的时候，空中楼阁之虞——悬在每个有房或将会有房的中国人头上的达摩克利斯之剑，再次成为人们热议的话题。

　　70年大限溯源

　　按照法律专家的解释，中国实行土地公有制，只有国家和集体才能成为土地所有权的主体。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的是大多数城市居民享有的一项福利。

　　住房制度改革以后，私人，特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题，法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。

　　在制定中的物权法里，这叫“建设用地使用权”。它和所有权的最大区别就是，所有权是无期限的，而用益物权是有期限的。按现行规定，建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。改革初期划拨或出让的土地，使用期限更短。

　　而房屋的使用寿命，通常要比这个年限长。只要房屋在，房屋的所有权就存在，这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。房屋不能飘在空中，有期限的土地危及房屋的根基。

　　但是研究过改革历史的人说，当初能定到70年就显属不易。

　　在1980年代的民商和经济立法的指导思想中，所有权是分等级的，国家所有权神圣不可侵犯，私人的土地使用权要锁定一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。1987年深圳特区尝试国有土地出让时，宪法和法律明文禁止土地交易。1988年修宪对此解禁，1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。

　　追究这个数字出台的依据，有人说是“拍脑袋拍出来的，没有特别充分合理的依据”，有人分析认为是经过决策论证的，包括对香港经验的借鉴，从一个成年人开始拥有房产始，可以行权的期限不超过70年。

　　说不清翔实依据，也正符合“摸着石头过河”的改革路径，先给个较长期限，问题留给后人，等70年后再说。

　　给“空中楼阁”一个根基

　　渐进改革中发展起来的中国房地产市场，造就了亿万财富，商人和政府“坐地生财”，获益巨大，然而越来越多坐拥房产的人们恍然间发现：自己倾毕生之功买到的，得到的却不是房屋兼土地完整的产权。皮之不存，毛将焉附？除了那堆“砖头瓦片”，得到的只是一个70年的租期，“但存方寸地，留于子孙耕”的传统美梦无法再做。

　　而空中楼阁之虞也并不是远在70年或者40年(商业用地)之后。建于1983年的深圳第一栋高楼——国际商业大厦，土地使用年限“从1982年1月1日到2001年12月31日”，在2002年第一天就到期。

　　问题正在积累，拖延不是办法。从物权法草案起草到今天的五次审议，70年房产困局都是焦点。

　　四审之前的草案都一直规定，私有房产的土地使用权到期即消灭，使人们对财产的可预期性和财产关系的稳定性受到很大冲击。

　　第五次审议的草案终于有了不小的一个进步，规定区分居住用地和商业、工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。

　　深圳遭遇“到期土地”第一波

　　特约记者 商羽 深圳报道

　　深圳到期土地的大量涌现，使有关人士大感诧异

　　但这一天还是到来了。

　　其中典型者，有国商大厦的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日则为2001年2月25日。

　　业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害

　　2004年中叶，国商大厦管理处在楼道内贴出了告示，提醒业主们土地到期的事实，并要求他们到国土局办理土地使用权续期手续。“有一半的业主土地到期了。”当时一位管理员向记者透露。

　　业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害。一个业主介绍，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。

　　南都周刊

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杞人忧天

矛盾江湖

中国的政策是灵活的,既然能够把私营经济作为我国公有制经济的重要组成部分写进宪法,那么使用权无限期使用我相信不久也肯定能出台

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70年也够一辈子了。