王石：中国房地产市场泡沫终将破裂 万科已提前准备

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万科董事长王石称住宅产业化是全行业趋势。

王石称“宁可慢半拍也不做房价领跑者，全球前十大开发商都将是中国企业”

东方早报记者 刘秀浩

在2009复旦大学EMBA同学会年会上，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。而万科为此已经提前准备。

万科重点做刚性住宅

王石称自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在有中央一道道的对房地产下限令。但今年一年放了10万亿元的贷款，产生资产泡沫也是必然的。

据统计，现在某些一线城市的楼盘销售80%是投资者，这是很可怕的。“目前全国二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”

王石称，万科曾经做了一个计算，按照现在北京、上海的房价，来看北京、上海总体地价。日本房地产泡沫破裂前，地价可以把美国买下来，“我们现在有这种趋势，这是很可怕的。”

万科早就说过，制订的一个原则就是不追求暴利，利润超过20%不做。日本的第二大住宅开发商，技术开发专利几千项，得到的嘉奖令挂了一个屋子，就是因为在泡沫的时候高价拿了几块地，最后被迫重组，被丰田地产收购，创始人提前退休。

王石表示，不管现在怎么好，这个泡沫总是会破的，中国的经济不仅要看今年、明年，还要看到十年之后。

“现在已经是副部级的干部出来表示我买不起房子，这意味着什么？我昨天见了东莞市一位市领导也说，买不起房子。这意味着什么？我们不得不准备着。”

万科今年常被媒体评论没有赶上楼市高涨的行情。

“如果外界说万科踏错步了，我非常高兴。我高兴慢半拍，这是对明年、后年的准备。”王石说，“宁可慢半拍，万科需要做到三点，首先是不追求暴利，第二绝对不做价格的领跑者，第三重点研发刚性住宅需求。当市场发生变化的时候，或者突然不好的时候，我们怎么办？所以我们要研究刚性需求。”

所谓的刚性住宅需求，指的是年轻人要结婚的，要生小孩，大学毕业要找房子等，“市场再不好的时候，他们也要解决栖息地的问题，他们需要的是什么？我们就做这个。”

万科可进美国做住宅

万科确定单纯进行住宅开发的决策后，已经连续数年成为中国房地产老大。不过在今年，万科榜首位置开始受到威胁，对此王石称，万科目前已经不仅仅满足于数量上的增长，而在建筑质量上走出中国。另外，王石预测，未来五年内，全球前十大开发商都是中国的。

王石表示，有关大小的问题，很多人都和万科比，说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么，万科已经不是在数量上的增长了，万科在蜕变，蚕蛹已经快变成蝴蝶了。在未来5年内，前十大的开发商都是中国的，但是你能不能做到质量上也在国际上排前十位呢？有几个呢？

王石表示，万科将可以进入美国市场进行住宅开发。“中国这么大的市场，你集中精力做一件事就不得了，这个市场造就了中国的企业，当然也造就了中国的企业家，我们集中资源后突然发现，面对国际商家的竞争，面对世界500强。我们在未来30年我们会再次蜕变，我们可以利用自身的资源优势，利用国际上最优秀的资源进行组合。在绿色建筑方面，我相信经过万科30年的努力，我们不但会为中国的消费者提供最优秀、环保的绿色住宅，我们也可以给国际上其他的国家，包括工业发达国家提供绿色的环保住宅。”

王石称，万科将以开放的心态对待自己的技术和产品。

“第一，万科是一个透明的平台，同行来交流是完全开放的。第二，万科的专利技术，厂家来使用，我们是不收任何专利费的。因为我们认为只有行业上全部去做才可以，而不仅仅从企业自身利益角度出发，这是我们的态度。只有所有人都用起来了，才是整个行业的发展。我举了一个例子，谷歌的地球搜索，收费了吗？没有。万科鼓励大家都来使用的结果是什么？这样万科就成为了行业的标准制订者。企业竞争的三个境界，产品、品牌、标准。不要看的我们非常大公无私，其实也是非常有私的。”

住宅产业化迅速拓展

参加年会前，王石刚从哥本哈根气候会议返回。他表示，根据中国所承诺的减排目标，住宅产业化将由政府进行推动，并且在全行业推行。

王石称，去年7月份他专门到了亚马逊河，一方面看森林被砍伐的情况，一方面了解保护没有被砍伐的情况。了解到的数字是，现在国际上合法、非法砍伐的木材70%流向中国，留在中国70%的木材是在建筑工地上，建筑工地上的70%是住宅开发工地。

而万科从2007年就开始探索住宅产业化，减少木材产品的使用。

比如说现在传统的方法是用木模来扎钢筋，浇灌混凝土。万科使用的方法是钢模，使用钢模每平方米节约木材87%。

2007年开始，万科陆续从上海开始投放市场，从2万平方米，到今年投放60万平方米，计划明年投放120万平方米。哥本哈根会议之后，已经增加到200万平方米，按照的计划，到2014年，万科不再用传统的方法进行施工，实现全部住宅产业化。

“我们的节能是可以换算成碳减排的，一方面提高施工效率减少污水排放，减少垃圾，减少电力使用，其实这就是减少碳排放。另外减少木材的使用，因为木材又在固碳，这个对碳减排的贡献是很大的。”

以万科新迁入的总部大楼来说，使用冰蓄冷的空调，也就是说在晚上利用低用电期把水变成冰，在白天的时候，将冰变成冷风保持大厦的温度。整个大厦15%是用光伏发电的，按照光伏发电设计的年发电量是3000万度。整个大厦当中，找不到一片木材。“包括我们的办公桌、地板、壁橱等等，找不到一片木材……”

11月26日，国家发改委副主任谢振华代表中国对外承诺，在2020年，中国GDP单位碳减排减少40%-45%。政府会采取一系列这方面的措施，会促进行业住宅产业化的推进。对比这一时间表，相信到时候万科住宅产业化的全部完成会提前。

由于减排目标的推动，产业化将在房地产行业上迅速拓展开来。“原来我们计划到2014年，万科和同行加起来只有10%的话，现在看起来就不是10%，也是20%、30%、40%，甚至50%、60%，这样对我们整个2020年GDP单位碳减排的目标，房地产行业将做出非常积极有分量的贡献。”

轻风细雨

王石2007的拐点论，使万科提前做好过冬的准备。

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转帖：

中国住房政策的症结在哪里？

（2009-12-22）

早报导读

  
  
● 郑永年专栏
大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也正在促使中央国有企业大举进军这个产业。

　　很多年里，中国的房地产市场不仅已经成了中国民众、政府和发展商的永恒话题，而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。最近随着迪拜世界债务事件的爆发和中国电视剧《蜗居》的播出，不同的人群对中国房地产的市场表现出不同的情绪来，或者忧虑，或者恐慌，或者愤怒。感到忧虑甚至恐慌的政府，因为房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为中国经济的最大隐忧；而感到愤怒的民众，因为越来越多的中国民众被变相地剥夺了“住房”权。

　　房地产泡沫不是新鲜事，在很多年里，泡沫一直在不停地上升。根据对北京、上海和深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至已经达到50%以上。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。房地产已经占了GDP的6%，四分之一的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。

房地产绑架中国经济

　　正因为如此，有关当局有足够的理由要担忧房地产。前面有日本的例子。上世纪八十年代末和九十年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的二十多年里没有走出过阴影。海内外，早就有很多人在讨论中国是否会步日本模式后尘的问题。现在又有迪拜世界事件。房地产无疑已经成了中国经济的金箍咒，因为房地产的解体也很可能就是中国经济的解体。因此，有关当局一直不敢有丝毫的松懈。多年来，尽管有关当局也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产遇到危机时，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了为中国经济负责的中国政府。

　　与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房（根据中国社会科学院的最新调查）。这种情况使得中国社会对房地产业现状，以及对政府无能改变这种局面的不满在已经到达了一个新的沸点。

　　到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢？很多人往深一步，转向了土地供应市场，指向政府的责任。的确，就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，政府也搞寡头式垄断。同时，政府所推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。

　　很显然，各级政府的卖地财政提高了土地价格；为了消化高价土地，发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。多少年来，人们所听到的似乎也只有经济学家的声音，那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有那么大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不会有那么多的人买不起房了。那么，在供求关系之外，还出了什么问题呢？

供求律以外的因素

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续：
房地产市场现状的形成当然有很多原因。但依笔者看，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值, 人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房。从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面的作用，反而恶化这个局面，使得人们对房产价格的上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外, 住房的社会功能的缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。
　　纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。

　　欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，也同样产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，住房政策，尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。　　到今天，很多国家尤其是北欧国家，房地产完全属于社会政策，对房地产对经济增长的考量已经变得不那么重要。应当指出的是，那些把公共住房仅仅看成是对穷人的救济的福利国家，公共住房也是不成功的。在这些地方，公共住房最终变成了贫民窟。

新加坡的公共住房经验

　　新加坡是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会，公共住房主要是为了社会弱势群体的，那么在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。应当指出的是，新加坡的住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想。

　　反观中国，房地产从一开始就被认定为经济增长的一个最主要的来源。或者说，房地产是包括从中央到地方的各级政府GDP主义的一个核心组成部分。在GDP主义的指导下，房地产成为生产（建设）性投资，而非社会性投资，从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关切到社会成员的空间居住权。同时，房地产也直接关乎社会稳定和和谐。但在GDP主义构架内，房地产的唯一考量是利润，而非社会生活的其他方面。

　　这样，无论哪个角色，政府、发展商还是投资者，都想从房地产那里获得巨额的利益。正因为这样，在中国房地产投资过程中，带有极大的投机性。一些投资者甚至仅仅是为了投机。当房地产被投资者或投机者所操控时，其和大多数社会成员的实际需求就没有了任何关系。（类似的情况也表现在投机性金融经济和实体经济毫无关系上。）应当指出的是，中国的地方政府也是这个过程中的投机者。　　不管地方政府投机的动机（如地方财政考量）的理由如何，在制造房地产泡沫方面，地方政府和发展商同样具有不可推卸的责任。实际上，大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也正在促使中央国有企业大举进军这个产业。

　　GDP主义盛行，有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。这些年来，面对社会的不满，尽管也有一些政策出台，例如“廉租房”和“廉价房”，但远不能解决问题。截至2006年，政府支出中用来解决住房问题的资金只占财政支出0.17%，这只能是杯水车薪。更重要的是，抑制房价政策结果刚好是政策初衷的反面，就是说，每出台一个控制房价从而帮助中低收入家庭的政策，就把房价推到一个新高点，从而又一次为低收入家庭雪上加霜。原因再也简单不过，无论是发展商还是地方政府都有巨大的动力来扭曲政策，从政策“寻租”。

中国房地产成为资本的“游戏物”

　　正因为房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，中国的房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了大多数社会成员的居住权的同时，中国各地的房地产不仅向国内的“炒房团”开放，而且更向国际资本开放。很大程度上说，中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。从技术上说，要遏制炒房和投机并不难，例如可限制购房的数量、规定住房居住的最低年限、收取房产税（即是在宣称私有财产不可侵犯的美国也是征收房产及其房产继承税的）等等。问题在于，所有这些可以非常有效的举措并不符合发展商、投机者和地方政府的共同利益，没有人会使用这些技术来限制房地产。进而，如上面所说，房地产也绑架着中国经济和中央政府，有关部门也没有动力真正去采取行之有效的方法，尽管它们也面临社会的压力。毕竟，在这个体制内，对有关部门来说，经济利益大大重要于社会利益。

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　续：
很显然，就房地产而言，中国政府面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫。房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。在各种社会文化因素的作用下，大多数中国人非常认同居者有其屋这一说法，年轻人普遍并认为幸福和房子息息相关。这两方面的后果都会影响社会政治的稳定。最严峻的是，尽管这样的压力其他市场经济国家也面临过，但中国没有其他国家解决房地产问题的动力和制度机制。在西方国家，房地产从经济政策演变成为社会政策是有强大的社会运动来推动的。在强大的既得利益的面前，中国的房地产政策似乎已经山穷水尽。一定也要有强大的社会运动来促使房地产政策的有效转型吗？人们只能拭目以待了。
作者是新加坡国立大学东亚研究所所长

乱弹钳

怕怕.