地产股份买卖真是包赚不赔？

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　还是一片空地的新世界花园，地产股份就被频繁交易 　　核心提示 　　地产股份何以被频繁炒作买卖？交易的背后究竟有着怎样的利润空间？从传统的房地产开发末梢的二手房交易，到如今房地产开发前端的地产投资炒作，这种游走于法律边缘的地产炒作编织的美丽泡沫一旦破灭，将会带来怎样后果？在房价居高不下的今天，发端于市场自由交易的地产股份买卖又该何去何从？ 　　地产股份价格一路飙升 　　对务路，是苍南灵溪一条几百米长的繁华商业街，这里聚集了近三十家房产中介，是当地房产中介最为聚集的一条街(见大图)。 　　近来这条街备受外界关注，一种新型的地产股份在这里被频繁买卖，在投资者追捧下，价位一路飙升，数以千万元的资金被引到这里，助推当地楼市节节攀升。 　　如灵溪新城在建的华洲锦园是实行“200股”(项目股份共分200股)。每股初期价格是37.8万元，被迅速炒至近90万元，有的高档商住楼的每股价格炒至近120万元，比当初翻了好几倍。尽管价处高位，但前来咨询的投资者依然络绎不绝。投资队伍中，除了灵溪本地人外，还不乏其他县(市、区)的投资者。 　　投资者缘何对地产股份情有独钟？有中介知情人士向记者算了一笔账。以华洲锦园为例，每股持有的人将会拥有该楼盘约203平方米商品房，外加约17平方米的店铺面积和20平方米的地下车库所有权。按当前灵溪楼市7500元/平方米均价，商品房和店铺车位的保守估计总售价可达180多万元。即便现在每股炒至90万元的高价，外加每平方米2500元左右的建筑成本费，合计总投入的资金达150万元之巨，投入产出差价也在30多万元，很多买家深信，随着房价一路看涨，利润将更为可观。 　　楼盘地理环境是否优越，直接决定了股份市场售价和升值潜力。实行“400股”(项目股份共分400股)的灵溪新城在建的新世界花园商住楼，每股初期40万元被炒高至每股110万元，尽管如此，依然是炒家入市的首选。据分析，该楼盘持股所有人将拥有140平方米的商品房、67平方米的店铺及20平方米车库的所有权，扣除建筑成本费，潜在收益在20万元至30万元之间。虽然收益并不太“可观”，但更多的投资者看中店铺和商品房未来升值潜力，不惜投巨资炒作。 　　地产“股份”之所以身价倍增，是因为与灵溪当地的房价走势密切关联。早在两三年前，灵溪房价在4000元/平方米左右，如今的均价达到7500元/平方米，近段时期刚开发的楼盘售价更是达到8000元至11000元/平方米。在高价楼市的推动下，地产股份迅速成为炙手可热炒作目标。 　　股权交易全凭信用维系 　　当房地产开发资金筹集更多地依赖银行政策的调控并受其影响时，这种民间地产股份制可以在短时间内迅速筹集到数千万元甚至过亿元的民资，极大缓解动辄数亿元的竞标购地资金压力。具体操作由持较多股份的股东牵头，找个有资质的房开公司靠挂，参与竞标，中得地块后，根据中标的地价向每个股东分摊，发放股份证书，委托房开公司进行全程操作开发建设。 　　一旦竞得地标，每股将会折算成一定面积的商品房及店铺、车位的所有权归股东所有。虽然许多分配细节有待明朗化，但有一点是毋庸置疑的，那就是股东用并不多的资金，可以得到在市场上要用数倍资金才能买到的一套商品房或店铺。 　　而这种私下交易显得极其便捷。只要拿着这本简易的股权证和原始收据，就可以在市场中自由转让，只需在大股东的主持下对股权证书和收据进行更名，然后在房开公司或最大股东那里登记备案即可。 　　这一切的交易完全不需要政府部门介入，由双方的协商就可完成，有中介公司表示，自交易以来没有发生一起纠纷，靠的全是“信用”二字。 　　民资的介入炒作，持股人的哄抬，股份价格节节攀升，有时最火的一个月内交易达四五次之多，从最初的股份到现在持有人，交易达十次之多。有知情人告诉记者，买卖双方最关注并不是这种交易是否合法及未来 　　地产政策走向，而是如何将这种“击鼓传花”的游戏继续下去，卖家更多考虑的是如何选择时机，让手中的股份变成更为丰厚的差价，而很多的投资者则乐观地坚信，自己决不会是最后一个“接花者”。 　　如今在灵溪，地产股份交易在市场上并不是新鲜事，手持数百万之巨的资金游弋在市场中不在少数，当前楼市一路高歌的大好形势，支撑着投资者炒作地产股权的信心“水涨船高”，在雄厚的资金炒作下，通过倒手倒卖，在短期内净赚几十万甚至上百万并不是件新鲜事，一间简陋的房产中介里随时都会演绎一出出令人咂舌的赚钱传奇。 　　 行情看涨背后暗藏风险 　　近来，灵溪黄先生一有空便会在怡和路边上一块待开发地块和当地房产中介所来转悠，关注一下新楼盘开发和最新股份转让信息，争取在第一时间内购得原始股。在当地，在近乎只赚不赔的地产股份炒作刺激下，像黄先生这样不愿当旁观者不在少数，在民间高涨的投资热情背后，当地资金雄厚的能人欲四处筹资，打听地块招投标信息，参与土地竞标。 　　同样迫于资金压力，为达到快速融资，房开公司会拿出部分股份对外集资参股，不仅缓解开发资金压力，还能通过形成利益体的股民炒作来助推房价的上扬，实现一举两得。 　　于是，在强大的民资介入下，刚竞拍到地块不久，连设计的图纸和前期的开发手续都未来得及办理的情况下，地产股份就有可能被频繁交易，真正从“地”开始炒起。 　　然而有业内人士指出，这种“空中楼阁”的交易潜在的风险不可小觑。据介绍，除了早期股份投资外，集资股东还要投入房产的开发建造成本，一旦房价停滞不前或下跌，高价买进的地股价加上建设成本一旦高 　　于当前的房价，就极有可能被套牢。更有知情人士表示，节节攀升的股价是在预先透支未来的房价涨幅空间，是在赌未来并不明朗的楼市和政策走向。 　　不确定因素不仅仅只有楼市的走向，还有后期建设开发中的投资风险。如操作主体是否可靠、股东内部利益关系是否明晰、工程建设和房屋分配等方面如何协调矛盾，都将是所需要面对的考验。 　　更有知情者指出，这种股权成本不仅体现在工程建设成本，在项目的整个运营过程中，还有其他隐性成本，包括建筑设计和工程质量等引发的风险成本等。而从集资、拍地到工程建设，整个流程基本上是持股较多的几个人牵头并一手操作，如何对他们做到有效监督，避免出现携资潜逃或是公款私用等问题也亟需解决。 　　有褒有贬一时难下定论 　　这种疯狂和盲目的股份炒作，已引起当地政府的高度重视。月初，苍南县工商、房管、发改局三部门联合发文，禁止炒卖楼花、倒卖商品房行为，希望以此给土地股份交易降温。 　　政府层面的干预，似乎未能让火热的土地股权交易有所收敛，私下交易依然屡见不鲜。甚至有不少房产中介公司表示，在当前房价居高不下的情况下，这种纯粹市场化的民间力量，让更多的人实现低价买房的梦想。 　　至于这种私下土地股份交易是否合法，中介公司人士认为，从拍地到整个项目的设计完成，全部是规范化操作，土地股份的交易，这是一种自愿的市场交易行为，包括股权价格，取得股权后所享有的房产收益分配等股东的权益问题都是说明在先，并不存在欺诈行为。而且，这种土地股权交易是一种期权交易，并未涉及具体的商品房房号，谈不上商品房的炒作和倒卖。 　　火热的地产股份交易，中介公司的振振有词，让苍南县房管局副局长王作坚颇显得有点无奈。这位负责人认为，这种发端于市场的自发交易行为从一开始起就未涉及到政府的监管层面上，在利益驱动下的市场行为，只能靠引导，更让人担忧的是，这些投资炒作者的都是投下数以百万计，甚至有人不借贷投资，一旦全面叫停，将会引发严重的社会问题，更何况这种地产股份炒作未触犯相关法律法规，是非难断，在法不禁即可行的情况下，让有关部门处理起来有点棘手。 　　尽管如此，这位负责人也指出，这种抽象并没有带有具体房品房号的销售方式，违反了当前商品房销售须公开、透明的原则。从这个角度来讲，如何让这种地产股份并带有商品房预售性质的私下交易，实行规范化操作，并非一部门所能解决。 　　法律人士指出，地产股份实质是公司股份，这种股权的变更也是法律允可，前提是应按照《公司法》的章程进行，在工商部门进行登记变更才是合法。私下交易，极易侵犯公司股东优先认购的权利，也容易引发纠纷，存在一定的风险。(记者 李中 文/摄)

轻风细雨

我还以为是上市公司

横街da喇叭

我不得不实在的告诉各位:  投资有风险  入行须谨慎

红旗飘飘

这个与鳌江前几年那个炒房很像，现在还披上了华丽的外衣了，呵呵风险无限！