杭州房产记者眼中的鳌江

游荡街头

杭州房产记者眼中的鳌江

温州房价调查①：平阳鳌江 温州房价第三梯队

新盘林立鳌江镇后续供应量巨大

www.zzhz.com.cn　 2011年03月29日 18:35:02 　住在杭州网

文/住在杭州网首席记者 李永生

　　住在杭州网编者按：
　　一个多月前，春节长假过后不久，时值调控压顶，信贷趋紧，舆论喧嚣之际，住在杭州网记者来到浙南重地温州，进行楼市调查，并在随后推出调查报道《浙南调查：温州、杭州房价孰高？》，对比了温杭两地尤其是温州与杭州城区的房价。结论是，温州市区房价远远高于杭州城区。
　　然而，在当时的调查中，记者还从多位采访对象中获知，温州下面部分县市城镇的房价，比温州城区更为夸张。
　　苍南县龙港镇、平阳县鳌江镇、永嘉县瓯北镇、乐清市柳市镇以及瑞安市塘下镇，被称为温州市五大强镇，是温州“强镇扩权”的试点。除了与温州市区一江之隔的瓯北，另外四个镇在2010年年底一起被确立为浙江省首批27个小城市培育试点镇，也就是俗称的“市级镇”，在财政、人事方面享有县一级政府的权力。这五个镇的房价在温州城镇房价中也颇具代表性。
　　本网记者近期对这五个强镇及瑞安市、乐清市城区房价进行了调查，今天推出系列报道第一篇：
　　温州房价调查①：平阳鳌江温州房价第三梯队　
　核心提要：
　　鳌江房价：温州的第三梯队
　　新盘林立 后续供应量巨大
　　火车站与市级镇 鳌江复兴的两大机遇
　　记者手记

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　　题记
　　正如国内以东西部来区分经济的发达程度，在富庶的温州市，也存在着东部和西部之别。世人皆知温州人有钱，却未必知道，在几年前的国家级贫困县名单中，浙江的三个，温州泰顺、文成独占其二。
　　温州东濒东海，摊开温州市地图，自北而南沿海，分布着乐清市、温州市区、瑞安市、平阳县、苍南县，这里是温州的“东部”。这片区域，是温州最富庶之地，隐藏着温州模式几乎所有的秘密，也是绝大多数人概念和认知中的温州。
　　浙江省七大水系，其中的三条瓯江、飞云江和鳌江贯穿温州，由西向东汇入东海。这三条江加上南北向的楠溪江流域，灌溉了温州的绝大部分。四条江作为分水岭，也成为温州各县市的天然分界线。而在瓯江、飞云江和鳌江入海口两岸，则是前述“温州东部”的东部，温州最富庶的城镇，绝大部分集中在这里。
　　相对于温州东部而言，永嘉、文成、泰顺三县分别位于乐清、平阳、苍南之西，是温州的“西部”，也是温州相对比较不富裕的地方。永嘉的瓯北镇是少有的例外，该镇因与温州市区一江之隔，得地利之便，得以跻身温州第二大强镇。瓯北的房价更是冠盖温州五强镇，甚至超过瑞安和乐清市区，在整个温州的房价体系中，仅次于温州市区。
　　此外，温州还有一个洞头县，由东海列岛组成，颇类舟山之于浙江，是温州比较不典型的地方，甚少为外人所知。

　　文/李永生

温州五强镇及温州东部瑞安、乐清、龙港、苍南城区分布图（点击查看大图）

　　平阳县鳌江镇位于温州东南，在浙江省七大水系之一的鳌江北岸，东濒东海，与苍南县龙港镇隔鳌江相望。因港口而兴的鳌江，曾因便捷的水上交通运输成为联络周边地区的枢纽。北宋时期，鳌江由渔人聚集成市，清朝初期设置了海关，1923年，建成鳌江港，港口开辟了至湛江、汕头、上海、基隆、大连等航线，历来是鳌江流域对外开放的商埠、浙南闽东北地区的物资集散地和出海口。1933年，鳌江正式建镇，时携渔业与船运之便，成为浙南著名商埠，时称“中国古鳌头”、“瓯闽小上海”。 　　一直到上个世纪80年代，鳌江镇都是鳌江流域的经济中心。当时，鳌江是国内赫赫有名的机械城，当时国内建筑机械三台机器中就有一台出自鳌江。自进入八十年代后期到20世纪后，由于行政区划的改变调整，苍南县的建立以及随着对岸“中国第一农民城”龙港的迅速的崛起和发展，人口积聚优势及经济中心的转移，鳌江镇原先的优势却渐渐失去，开始渐渐落伍。不过，在2003年，鳌江仍然位列温州市经济强镇第五位，2007年，名列温州强镇第十。2008年，温福铁路通车，设立鳌江站。2010年底，鳌江镇被确立为浙江省首批27个小城市试点培育镇。鳌江迎来了复兴的历史性机遇。
　　目前，鳌江镇的新房价格普遍在1.1-1.5万/平方米，在温州房价体系中基本上处于第三梯队，请看住在杭州网记者现场调查……
　　温州南翼有一条大江叫鳌江。在鳌江入海口，一江隔两镇：北岸是百年古镇──平阳县鳌江镇；南岸就是闻名遐迩的中国第一座农民城──苍南县龙港镇。这两个镇同列温州五强镇，都是浙江省首批27个小城市试点培育镇。
　　记者先来到了平阳经济第一镇——鳌江镇，进行调查。
鳌江房价：温州的第三梯队
　　在鳌江镇中心，火车站大道与鳌中路交叉口，是整个平阳最高档的酒店——四星级的平阳国际大酒店。
　　平阳国际大酒店边上有个楼盘，叫华庭·锦绣苑。售楼人员告诉记者，锦绣苑今年1月份开盘，目前只剩下20层以上和18层的房子，20层以上的房源价格在1.4万/平方米左右，面积在140~160方。这个价格，比边上的凌云花苑略为便宜。凌云花苑是交付不久的次新房，外立面风格很像绿城的楼盘，在周边的建筑中显得有些鹤立鸡群。在当地做评估的朱晓京告诉记者，凌云花苑是目前鳌江最好的楼盘，目前二手房中10楼左右的价格在1.4万/平方米左右，这个价格基本上是凌云花苑的中间值。

鳌江最近四个楼盘的开盘均价

楼盘名称	开盘时间	开盘均价
嘉鸿花苑	2010.6.9	12980元/平方米
银泰花苑	2010.11.5	12800元/平方米
益成嘉园	2011.1.8	10800元/平方米
华庭·锦绣苑	2011.1.7	12000元/平方米

华庭·锦绣苑广告牌

　　与华庭·锦绣苑同期开盘的是一个叫益成家园的楼盘，在火车站大道上，距离锦绣苑不远。售楼人员告诉记者，益成家园开盘均价10800元/平方米，146套房源，开盘当天就几乎销售一空，目前仅剩少量尾房，“起价11000元/平方米”。  　　“目前，鳌江镇新房的价格，普遍在1~1.5万/平方米之间。这个价格，低于鳌江对岸的龙港，更远低于附近的瑞安。”朱晓京认为，鳌江的房价目前基本上处于温州的第三梯队，“第一梯队当然是温州市区，第二梯队是瑞安和乐清市区，鳌江及整个平阳县，房价处于温州的第三梯队”。

益成家园广告牌

　

游荡街头

       鳌江最贵的房子可能会在今年出现。去年10月19日，鳌江镇海关后一宗87亩的宅地，拍出了11.3亿的高价，成为平阳、苍南两县著名的地王。这块地楼面价7208.5元/平方米，是鳌江有史以来最贵的住宅用地。  　　这块地的竞得者是温州本地的龙头房企置信房产，该房企去年11月底以37.02亿竟得温师院地块，3.7万/平方米的楼面价，创造了中国住宅楼面价纪录。
　　记者在现场看到，置信鳌江海关后地块已经围起了围墙，门口有两位制服保安，地块正在施工，很可能今年进入销售阶段，“售价预计将在2万/平方米之上”。
新盘林立后续供应量巨大
　　鳌江很可能是全温州后续商品住宅供应量最大的一个镇。
　　除了置信地块，鳌江去年6月和9月还出让了昆鳌大道一宗40亩的宅地以及火车站站前广场一宗24亩的商住用地。
　　更为夸张的是，在通往鳌江镇中心的火车站大道两旁，预建、在建楼盘的效果图广告“应接不遐”，嘉铭怡园、莲都锦园、铂金观邸、一品迦南、瓯南港湾、金钻豪庭、中富·阳光景园、博鳌锦园……竟有十多个之多。
　　除了今年开盘的华庭·锦绣苑和益成家园，其它楼盘大多都没有动工，只是做起了围墙广告。鳌江本地一位业内人士告诉记者，“这些地大部分是平阳经济开发区成立后出让的低价地，有些地块出让的时间在五年以上，至今没有开发。”
　　此外，根据平阳县今年的土地出让计划，鳌江镇今年计划出让9宗地，加在一起有400多亩，绝大部分是住宅和商住用地。这些地块如果成功出让，也将在未来形成很大的房源供应。
　　温州地少人多，素有七山二水一分田之说，平地极少，再加上大量工业用地的占用，建设用地非常紧张。整个温州，北边是雁荡山，西边也几乎全是山区，只有东南边的平阳、苍南两县稍微开阔，地比较多一点。“在温州东部县市中，平阳工业经济实力相对弱一些，更依赖于土地财政，所以土地出让比较多”。温州某报同行如是告诉记者。

鳌江镇今年计划推地一览表

责任单位	项目名称	土地性质	面积（㎡）	容积率
鳌江镇	蓝天安置小区东侧A地块	商住	65164	2.8
	蓝天安置小区东侧B地块	商住	43993	2.7
	蓝天安置小区东侧C地块	商业	9473	2.4
	鳌江中心区S-3地块	住宅	3265
	车站大道东侧地块	商住	37364
	贵德安置小区1号地块	商住	32509
	贵德安置小区2号地块	商住	15997
火车站 站前指挥部	平阳品牌汽车4S店聚集园	市场用地	17892	2
	鳌江站前区B-3-1地块	住宅	69919
合计			295576

火车站与市级镇鳌江复兴的两大机遇  　　在温州五强镇中，龙港是“中国第一座农民城”，塘下是“中国汽车摩托车配件基地”，瓯北镇是“中国阀门之乡”，柳市镇是“中国低压电器之都”，惟有鳌江镇，没有明显的支柱产业，所以多被描述为“百年重镇”。
　　因为渔业和船运之便，鳌江在近代成为浙南著名的商埠，曾有“瓯闽小上海”之称，盛极一时，一度位列浙江省五大港口之一。此后，因为平阳、苍南分县，以及对岸龙港的崛起等原因，鳌江在80年代之后，开始落伍……
　　因此，鳌江之跻身温州五强镇之列，更多的是因为地理的原因。在温州瓯江、飞云江、鳌江三大流域中，瓯江入海口是温州市区，飞云江入海口是经济发达的瑞安市区，只有鳌江入海口两岸的鳌江镇和龙港镇，因为分属平阳县和苍南县，行政之别，导致了经济和心理上的隔阂，两者不能发挥合力的优势。所以，有识之士一直以来都在呼吁龙(港)鳌(江)一体化，鳌江流域也多次被浙江省委温州市委指出作为温州市大建设经济发展的重要的“增长极”。
　　浙江省政府出台的《温台沿海产业带发展规划》明确指出：“在培育温州大都市区的同时，积极培育龙港、鳌江组合城市，使龙港、鳌江成为以工业和商贸为主，辐射浙南闽东北地区的现代化组合型港口城市，带动整个鳌江流域协调发展的经济、文化中心”。
　　换句话说，鳌江流域具有后发优势。因此，也就不难理解，在浙江省首批27个小城市试点培育镇(俗称“市级镇”)中，温州的4个，会有鳌江、龙港两个在鳌江流域。
　　除了“市级镇”，鳌江的复兴，还有另一个历史性的机遇。2008年，福温铁路通车，彻底打通了温州南部的交通瓶颈，把鳌江与长江三角洲和珠江三角洲从铁路运输上连为一体，以此惠及鳌江的区域交通和物流优势。温福铁路在鳌江设有一个非常大的站点鳌江站——这里每天有5趟动车直达杭州。
　　近两年，鳌江镇乘着浙江省小城市试点、温州市“强镇扩权”以及温福铁路通车的历史性机遇，喊出了“决战滨江，重振鳌江雄风”。所谓的“滨江”，是指鳌江镇鳌江沿线。滨江和火车战前，也成为鳌江“两轴(火车站大道、昆鳌大道)两片”发展的“两片”。鳌江的城市框架因此而得以拉开。
记者手记：
　　从台州温岭市出发，走甬台温高速，由北而南，穿过整个乐清市，辗转温州市区，再从温州牛山北路客运中心坐车，由北至南，穿过整个瑞安市，就到了平阳县城——昆阳镇。

微雨中的昆阳，街上行人稀落，显得有些冷清。县城的建筑，以多层为主，甚少高楼大厦，显出小城的宁静。到了晚上，不到十点钟，街上就已经灯光稀少。这一切，与高楼林立、繁华绮丽的温岭形成了极大的反差。

　　更大的反差体现在酒店上面。同为县级行政单位，平阳县城酒店稀少，最高档的酒店只有准三星。而温岭市区，酒店林立，有一家五星级酒店，多家四星级酒店，及更多的三星级酒店。
　　平阳县最高档的酒店不在县城，而在下面的鳌江镇——平阳国际大酒店和平阳世茂富豪大酒店，前者四星，后者准四星。
　　从昆阳继续往南，走104国道，穿过九凰山隧道，十多分钟，就到了平阳最大的经济体——鳌江镇。鳌江与昆阳，仅九凰山一山之隔。而从酒店的档次，即可知平阳县城和鳌江镇经济地位之别。
　　鳌江经济超过县城昆阳，并非偶然。事实上，正如前述，鳌江自近代以来，就是鳌江流域的经济中心，只是在80年代之后落后于对岸的龙岗。
　　除了鳌江，平阳还有另外两大强镇萧江镇和水头镇(温州煤老板最多的地方)，与平阳县城昆阳镇并称为平阳四大强镇。由此，可以想见，昆阳作为平阳政治中心，经济地位的尴尬。
　　此外，平阳还面临着两大强邻北边的瑞安市和南边的苍南县。经济力量的分散，以及强邻的吸附效应，导致平阳县城经济功能的弱化，因此，在昆阳几乎找不到一家像样的宾馆，也鲜有上档次的消费娱乐场所。在昆阳的朋友告诉记者，“很多平阳的商人，来了客商和朋友，因为县城没有好的宾馆，都带去温州市区住宿和娱乐。”
　　因此，最近几年，平阳大力喊出“退二进三”发展服务业的口号，并根据与鳌江一山之隔的地理便利，努力推进“昆(阳)鳌(江)一体化”。对于鳌江来说，就有了“昆鳌一体化”和“龙鳌一体化”两个一体化，两边均得利。
　　鳌江的未来，值得期待！   

北边

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北边

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cby1238

期待啥？期待房价涨吗？

山外

期待敖江

轨迹

也没必要把昆阳说的那么差吧，我晕
这个作者让我想到了房托

牙疼起

不管怎么尴尬，昆阳的房价还是比鳌江高。

牙疼起

市级镇应是镇级市之误，没有馒头大过蒸笼，囡儿大过娘的。

逍遥哥哥

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