中国调控房市可参考新加坡经验（转）

lwm2005

盛思鑫
审时度势

　　在结构调整方面，中国现在的国情固然是不可能学新加坡大面积推行政府公屋政策，但是也可以考虑按住宅面积区隔出两个市场出来。

　　新加坡自建国以来，一直致力推行“居者有其屋”的住房政策，四十多年来取得举世瞩目的成就，真正实现了唐代诗人杜甫诗句中的理想：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。

　　新加坡的成功首先要归结于政府以民为本的执政理念。以李光耀为代表的新加坡领导人真正地将民众的“安居乐业”看作是政权稳定与社会经济发展的关键基石，并从基本国策的高度对民众的住房问题进行了一以贯之的细心擘画。

　　从技术层面来说，新加坡对房地产市场的调控主要是区隔了“政府组屋”与私人住宅两个市场。新加坡超过百分之八十的老百姓购买居住的是政府建造的平价组屋，而仅有百分之十几的人住在价格高昂的私人住宅中。政府组屋与私人住宅在质量上并无实质差别，它们的价格差主要在于前者的建设用地是由政府划拨，而后者则须由开发商向政府高价取得。作为平衡，政府组屋一般只有99年的地契，而私人住宅的地契时间则可能更长甚至是拥有永久产权。此外，在组屋市场内，政府一方面为首次购房的新加坡公民提供补贴，但与此同时也规定任何人不得同时拥有两套及以上组屋，以严格限制投机炒作。而在私人住宅市场，政府的管制相对要弱一些，但也会对投资性的购房征较高的税，对外国人购买私宅尤其是有地产权也有特别的限制。

中国房地产市场调控的思路亟需调整

　　近年来，中国各城市的房价不断高企。而虚高的房价不仅会影响中国社会的稳定，也不利于中国经济的结构性调整与未来的可持续发展。尽管中国政府试图通过一系列政策来控制房价，但是依旧挡不住房价不断攀升的势头。

　　从政府已经出台过的房市政策来看，各种政策在实践中对房价的影响其实不大，效果也很难长久。面对现实情况，中国应该考虑借鉴新加坡经验，对房地产市场进行根本性的结构调整，并对投资购房行为予以有力的打击。

　　在结构调整方面，中国现在的国情固然是不可能学新加坡大面积推行政府公屋政策，但是也可以考虑按住宅面积区隔出两个市场出来。一个市场是100平方米以下（具体标准可按户口人数和其它因素拟定）的住宅，这种住宅每户只能拥有一套，政府也可在此类住房的建设用地转让上给予开发商一定的优惠；另一个市场是100平米以上的住宅，购买的套数没有限制，但是此类住房的建设用地应该从严审批，并且地价不能低于第一个市场。


在保障居民住房和打击投机方面：在第一个市场内，为确保每户只拥有一套住房，可考虑与户籍挂钩，如拥有北京市的户口才能在北京市区买房，非北京市的户口（包括农村户口）要能证明自己是北京市的常住人口才能在北京买房。并且在第一个市场内购房要以家庭为单位购买，一定时间内房子不允许交易，也不允许一个家庭在两个或多个城市的第一个市场内同时拥有住房。
　　在第二个市场内，购买房子的套数虽然没有限制，也并不要求以家庭为单位来购买，但是购买需要缴纳一笔特别的税金，在该市场内购买多套住宅还需要缴纳额外的税金，并附带另外的限制以防止过度投机。从第二个市场征来的税收可以用来补贴到第一个市场，例如可以补助低收入购房者或首次购房者。为了更好地对住宅市场的交易行为实施监督和管理，可以考虑推进完善公民信息系统全国联网的做法，并建立和执行严格的处罚制度。

　　上述两个市场的区隔可能会带来一些问题。例如租房市场供不应求的局面可能会出现，对此政府现在推行的廉租屋工程或许可以真正发挥过渡住房的效用；再如一段时期内，第一个市场内的住房有可能会供应不足，此时政府可以考虑自己开建一些，或用较低的地价或是财政补贴来吸引开发商；当然，这样的市场区隔相信也会引来一些人的反对，但是任何或大或小的政策调整肯定都会有不同意见。公共政策优劣的评判标准不是看有没有人反对，而是要看政策符合不符合大多数人的长远利益，是否有利于整个国家和谐社会的建构与经济的可持续发展。

作者是独立时事评论人

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官媒调查未来10年10大挑战 腐败问题居首  2009年12月24日 14:44人民日报-《人民论坛》

调查结果

根据人民论坛“千人问卷”调查显示，未来10年10项挑战分别为：第一大挑战为“腐败问题突破民众承受底线”，82.3% 的受访者选择了此项；第二大挑战为“贫富差距拉大，分配不公激化社会矛盾”，80.6%的受访者选择了此项； 第三大挑战为“基层干群冲突”，63.2%的受访者选择了此项； 第四大挑战为“高房价与低收入的矛盾”，62.8%的受访者选择了此项；第五大挑战为“诚信危机，道德失范 ”，61.7%的受访者选择了此项；第六大挑战为“民主政治改革低于公众预期”， 52.3%的受访者选择了此项；第七大挑战为“环境污染，生态破坏”， 51.6%的受访者选择了此项；第八大挑战为“老龄化矛盾凸显，老无所依，老无所养 ”， 44.1%的受访者选择了此项；第九大挑战为“大学毕业生就业更加困难，诱发不稳定因素”， 43.4% 的受访者选择了此项；第十大挑战为“主流价值观边缘化危机”，36.3% 的受访者选择了此项。

为什么要关注“未来10年10大挑战”

逢10大庆，这是中国人的传统。2009年10月1日，天安门前一场盛大的国家庆典，让中国人回味了过去的辉煌，展现了国人的自信和骄傲，并对中国未来满怀期待。当人们还沉浸在60周年庆典展现出的盛世景象中时，2009年岁末已悄然而至。

“机遇前所未有，挑战也前所未有”，这一重要论断让我们清醒地认识到，即使是在财富与实力上升最快的战略机遇期，也会遇到重重考验，越在盛世当中越要头脑清醒。人民论坛杂志09年7月下期“中国崛起何其艰难”调查显示，如果把美国“国家崛起难度系数”设定为100，比照之下，69.95%的受访者选择中国崛起难度系数在150以上，只有5.66%的人选择50以下。这说明，广大民众清醒地认识到，特殊的国情决定了中国崛起之路将充满艰辛，要实现中国崛起的梦想，还需要付出加倍的努力。

欢庆过后，我们将迈开新的征程。下一个10年，中国发展将遇到哪些挑战？哪些是最严峻、最需要关注的？该如何去应对？诸如此类问题，需要未雨绸缪。为此，人民论坛杂志发起了“盛世危言:未来10年10个最严峻挑战”调查。


“10大挑战”是如何得出来的？

中国未来发展面临的问题很多，但哪些是最为严峻的？为了科学、客观地挑选出未来10年面临的严峻难题，我们进行了两个阶段的调查。

第一阶段为询问、访谈专家学者。为此，我们在11月16日-21日，通过电话、电邮、短信的方式，请各个领域的专家、学者列出未来10年中国可能面临的10个挑战，100余位不同领域的专家、学者通过各种方式表达了他们的意见，从专家所列问题当中，我们选取了20个排名靠前的问题，作为调查选项。

第二阶段为网络调查。自11月26日-12月8日，“盛世危言:未来10年最严峻的10个挑战”的专题调查在人民网、腾讯网、人民论坛网上推出。调查推出后，共有8128人参与了投票，我们按照票数的多少，列出了中国未来发展面临的十个最严峻的挑战。这三大网站受众群体各不相同，一定程度上体现了调查的代表性。

多少受访者认为未来面临严峻考验？

在调查的第一部分，“对未来10年中国的发展，您比较认同哪种判断”，我们提供了5个选项，其中有4473人选择的是“各类矛盾集中爆发，执政党和民众将面临严峻考验”这一选项，百分比为55%；32%的人选择的是“各类矛盾、风险加剧，稍有不慎就有可能使发展停滞”；10%的人选择“虽然会有风险，但中国完全能平稳度过”；3%的人选择“说不清楚”，仅有1%的人选择“没有什么风险，中国会继续保持高速增长态势”。中国民众对中国的国情和积累的问题有最深切的感受，因此，他们对中国未来的发展不会盲目乐观。55%的人选择“各类矛盾集中爆发，执政党和民众将面临严峻考验”充分说明，中国在过去高速发展的过程中，一些深层的社会问题不断增加，并将成为中国今后发展的桎梏。如何解决这些问题，将是中国政府未来的重头戏。

“10大挑战”主要集中在哪些领域？

通过网络投票统计，我们按照百分比从高到低，列出了10个严峻挑战（如图）。政治领域受关注的问题主要集中在腐败、干群矛盾及政治改革，如分别为第一、第三、第六大挑战的是“腐败问题突破民众承受底线”，“基层干群冲突”以及“政治民主改革低于民众预期”。但从数量来看，民生问题居多，如分别为第二、第四、第八、第九大挑战的是“贫富差距逐步拉大，分配不公激化社会矛盾”，“高房价与低收入的矛盾不断积累并爆发”，“老龄化矛盾凸显，老无所依，老无所养”， 以及“大学毕业生就业更加困难，诱发不稳定因素”。

“环境危机”为第七大挑战。位居第五、第十大挑战的是“诚信缺失，道德失范”和“西方价值观主流化与主流价值观边缘化的矛盾”。可见，在经济快速发展的今天，经济问题已经不是人们关心的首要问题，由经济发展带来的政治、社会、道德问题才是我们的政府和社会所应该反思的。针对每个挑战，我们约请专家进行了深入分析，他们的精到见解切中问题的要害，值得品读。（执笔:高源 马静）

延伸阅读：

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社科院直指中国3大挑战：利益集团与民争利

学者总结09年腐败现象：涉案人级别高 向基层渗透

轻风细雨

早在去年，温家宝去新加坡参加某国家会议，就已经调研过新加坡的住房供应体系，新加坡的国情与我国不一样，我们伟大的中国现在3~4%的GDP要靠房地产，地方政府靠卖地来维持政府运作。中国高房价的真正的幕后推手是政府，比如昨日瑞安有两地块成功出让，飞云中心区（马道）一地块建筑面积为92790㎡，起拍价为34970万元出让价为90000万元，楼面价近万元，而此前5月份出让的相邻地块楼面价是5000元不到，最后的大赢家是地方政府，一大笔的卖地收入。最吃亏的是购房者，为房价的疯狂上涨掏腰包买单。
   当面粉使劲上涨时，面包岂有不贵的道理。政府要有调整房价的决心，房价早就跌了，ZF靠的住，母猪都能上树.