苍南县限价房项目——龙港凯宇花园（兼陈德想简评龙港楼市）

不繁不凡

    这段时间，苍南县限价房项目——龙港凯宇花园的第二轮销售正在接受申报，有很多购房者问我：“凯宇花园怎么样？能不能买？”，这是个难题，这就像谈婚论嫁的时候，有人问你：“这姑娘怎么样？能不能娶？”，那姑娘究竟怎么样、要多少聘礼、性价比高不高、男方怎么样、姑娘与男方适不适合、符不符合双方未来的发展规划等等，这些都是问题！    就像菜场里有各种各样的菜，有人说这种菜好，有人说那种菜好，最后经过市场调节价格，想买菜的人都能买到菜，想卖菜的人都能卖掉菜，除非不想买不想卖，哈哈！所以，我不可能给出一个明确的答案，只能提供一些思考问题的思路。
    几天前，我特地去凯宇花园售楼处和工地现场走一圈， 凯宇花园第一轮销售均价是8000元一平，第二轮销售均价是8200元一平，这200元的差价估计是考虑第一轮业主的心理，就当作20万预付款的几个月利息补偿，据售楼人员说户型是3室的第11幢在第一轮销售时全部售完，第二轮销售的都是2室户型的。
    人们当心是道路配套及生活配套，是没必要当心的，迟早都会配套起来的，这是有政府作保障的。关键是价格，原本是作为安居房，面向政府工作人员销售，定价4000元左右一平，后来由于众所周知的风波，改为面向具有城镇户口的居民销售，定价8000元左右一平，对政府而言，这是高明之举，既纾解舆论压力，又提高售房收入，一举两得，哈哈！
    现在凯宇花园周边已建楼盘的价格，指毛坯房，国发花园在8500元至12000元每平，新湖绿都北苑在10000元至14500元每平，置信城市花园在9500元至14000元每平，当然，房子不是超市里的商品，没有标价，价无定价，也有一些特例，去年11月份左右有套置信城市花园2楼，毛坯，房东急卖、到处登，7800元每平市场上成交，现在，国发花园2楼，中装，9100元每平，还没人买，前年下半年，也有人花21000元一平买了红日海景，房子是不会说话的，房子的价格是买卖双方博弈的结果。
    凯宇花园第二轮销售均价是8200元一平，到底是贵还是便宜，我也说不准，凯宇花园与国发花园最具可比性，都在白河路上，一个在龙金大道的西边，一个在龙金大道的东边，从位置、得房率上说，国发强些，从质量、电梯、新旧程度上讲，凯宇强些，这里要特别讲一下得房率，因为凯宇是小户型的（大多在90平米左右）电梯房，得房率低，只有73%，国发的多层得房率在85%以上，我看过凯宇花园的套型，次卧房间很小，1.5米宽的床铺下去，会显得很拥挤，这要看买房者适合不适合，如果是一家四口住的话，是住不下的；凯宇花园由于小户型，总价低，70到80万元，首付30%只是20到25万元，是个优势。
    凯宇花园除了上述讲到的定量因素，还有一个变量因素，就是紧挨着它的龙金首府，从坊间流传得到的信息来看，龙金首府势头很猛，大有问鼎中原（财富名门）、颠覆传统思维、后来者居上之意，龙金首府打的是交通牌、绿化牌和品质牌，凯宇花园的价格的参照坐标将是弃国发奔首府，龙金首府开盘的价格直接左右着凯宇花园的短期价值（或许是价格），龙金首府开盘的价格到目前为止，还是个变数。
    龙金首府北苑是别墅，那是奢侈品，不具有可比性，龙金首府南苑的高层的开盘价如果直指财富名门，那龙港真的玩不起，房价高不一定是好事，房子买来卖去，只是转移财富，并不能创造财富，房价高了，而城市的规模和品位并没有提高，相当于把人流和财流拒之门外，比如温州，前面十几年房价一直比杭州高，甚至有些时候比上海还高，导致温州下面的区县的高端的人只能舍近求远，一个劲的到杭州、上海买房、定居，其实，这点我们平时能感觉到的，身边买外面房子的人，十有八个是买杭州、上海等大城市，买温州的十个当中一个也不到，买温州的除了在温州上班的，就是白痴，温州失去的是高端的人流以及携带的财流，得到的是去年受到了市场规律的惩罚，房价跌了三分之一，甚至一半，近期，听到到温州买房的又多了起来。
    龙港的新盘供应太少了，龙港缺的不是土地，龙金大道、世纪大道旁边有大片大片的土地，缺的是用于建房子的土地指标，苍南县的人口的刘易斯拐点已经出现，龙港再不抓住青春的尾巴，再过十年、二十年，即使盖起了房子，也不一定有人来住了。龙金首府南苑的高层楼盘好不好，我翘起大拇指说好，龙金首府南苑的高层楼盘的开盘均价如果说直指财富名门，有没有可能，我说有可能，一是龙金首府打的是交通牌、绿化牌和品质牌，二是龙港的新盘供应太少、屈指可数，三是国五条细则的实施对新楼盘有利，但是，这对龙港来说绝对不是好事，上文中已经说明了理由，不再赘述，对开发商来说绝对是好事，龙金首府拿地的时间跟锦港嘉园差不多，据说，锦港的地是130万一亩，首府拿的地是100万一亩，锦港嘉园2006年开盘价3000到4000元一平，都有丰厚的利润，龙金首府的开发商的利润就可想而知，但是，开发商赚的利润大多不是在龙港消费，也许在温州、杭州，也许在上海、纽约，哈哈！

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