新湖系资金链恐断裂:资产多数质押 农行深陷其中

火眼睛

上海闸北青-12迷雾
这幅被称为“闸北区263号街坊(青-12)旧区地块”的宅地，位于东宝兴路、芷江中路，地处内环线以内申城核心区域。周边是房龄已达数十年的老式砖木结构房屋，为闸北区内一块面积比较大的棚户区。
2009年新湖中宝看上去大施拳脚。2009年初新湖中宝吸收合并了新湖创业，之后拉开了大规模的股权质押融资行动；7月6日，新湖中宝抛出了30亿定增方案，其方案中称，募集资金投向就是包括闸北项目一期在内的5个项目。
据行业中人透露，新湖中宝将该地块的一期质押给中国农业银行上海分行获得了19个亿的授信，分三年期放贷约12亿。11月，杭州工商信托再为青蓝国际项目发行受让集合资金信托计划，信托规模为3亿元，期限为18个月。
上述资金，均没有转化为土地开发进展。闸北项目一期一直冻结到了2012年年底，才有松动迹象。
“因为新湖中宝2009年农行的贷款到期了，必须要还掉，所以必须要继续融资。”上述接触过该项目的人士解释，“民怨沸腾，闸北区政府已形同被绑架，只能陪同新湖继续把以钱补钱的游戏玩下去。最后换了一套方案，按照旧城改造的模式来，去找国开行融资，这一次据说授信30个亿。但是必须要动迁85%以上才能办土地证等各项手续，才能拿去融资。”
据称，原合作方为所在街道办，现已无法左右新湖局面，故闸北区政府2012年底已经接手。
“空手套白狼”与“不翼而飞”
如果说闸北项目较为暧昧，号称“投资百亿”的奉贤“华商大公馆”项目则更为赤裸裸。
奉贤汇丰北路518号，上海南郊，这里是新湖中宝华商大公馆的项目所在地。实际上，按照奉贤区的规划，此处本是规模宏大的上海国际水产城，是一个综合商务中心。
2013年1月，记者来到这块据传6年未开工的工地。工地周围杂草丛生，只有30余栋需要推倒重建的桩基静静地矗立，工地外的围墙上，零星地有斑驳“华商大公馆”字迹。
负责这个项目的是上海新湖明珠置业有限公司，公司原本由紫天投资控股，2008年，新湖中宝从其手中买下公司70%的股权，接过华商大公馆的项目建设。在2010年奉贤启动的9大重点项目（亦为2007年奉贤区列入的区九大重点工程之一）中，它是唯一的烂尾项目。
据了解，2008年新湖中宝到奉贤拿地时，奉贤区政府看重它的资金优势、管理优势、人才优势，才答应由新湖中宝控股。其他一些股东退出后，新湖中宝拥有新湖明珠置业项目公司（前身为上海中农国际水产城有限公司）70%的股权，另外30%股权由一家名为紫天投资的投资公司所拥有。
“原来大股东生病，要转让股权，当时新湖中宝就介入进来。黄伟还亲自到奉贤这边来看过，向政府表达打算投资100个亿”，一名知情人士向记者表示。真实场景反映在历年的年报中，就是开工面积为0。
资料显示，早在2008年报里，新湖中宝就称华商大公馆项目“进入开工启动阶段，尚未产生收益”；2009年年报中，华商大公馆2010年计划开工面积57597平方米，计划销售面积9154平方米，计划销售收入2亿元。但此后的几年，华商大公馆的合同销售面积和收入均显示为0。2012上半年，新湖中宝称华商大公馆项目“尚在开发前期阶段，且无具体开工时间及竣工安排”。
据理财周报调查，该项目2009年底开始动工，在打了30余栋桩之后，新湖中宝以微调方案名义，终止施工。而后，4月-8月，新湖中宝以土地质押，向农业银行奉贤支行申请项目授信4.1亿贷款，发放2.4亿。
依照协议，当初新湖中宝收购公司70%的股权，根据工商资本、原资产估价，公司需要支付转让方1.54亿。据称，新湖中宝是在专项贷款2.4亿中，抽取其中1.2亿用于补偿原来的老股东欠款。
“新湖中宝没有掏一分钱，然后就这样控制了一块地，关键是剩下的9000万元被转走了。”该项目的一位内部人士透露说。
根据理财周报获取的部分证据，2010年4月22日，项目公司新湖明珠置业其中分别向嘉兴新国浩商贸有限公司和上海众孚实业有限公司汇款3000万元和2000万元，于2010年8月13日银行房贷当日又分别向上述两家公司汇款1444万元和2556万元。
而根据调查，嘉兴新国浩商贸有限公司和上海众孚实业有限公司均系新湖中宝的全资孙公司。而这两家公司的全资股东正是闸北项目中所提到的浙江允升投资集团的公司。
根据资料，允升投资是新湖中宝的全资子公司。这家注册地在嘉兴的企业，注册资本4.3亿元，从事城市基础设施、房地产、旅游及服务业等投资。但正是这家不起眼的公司，在奉贤项目里，成了新湖中宝一枚重要的棋子。
根据理财周报拿到的工商资料，允升投资全资控股上海众孚、嘉兴新国浩、杭州兴和投资发展有限公司（以下简称“兴和投资”）、嘉兴市路桥建设开发有限公司，在浙江众孚转手之前，也曾是它的大股东，公司多年来一直是新湖中宝的对外投资平台。
记者在翻阅新湖中宝历年的年报时发现，允升投资这些年，主要都用于投资吉林银行、新湖期货等业务。
此外，新湖中宝还在2009年参股了大智慧。2009年之后，新湖系PE潜行发力。
而知情人士称，令人吃惊的还在于，新湖中宝何以能从农行套取高达4.1亿的授信，“按照银行的惯例，如果打对折，那么新湖中宝报上去的资产评估值应当在9个亿左右。但是这个项目土地成本是1.26亿，工程报价也才7000万左右，即便考虑到土地增值，也离9个亿的估值相差太远了，所以这其中还有骗贷的嫌疑。”
真假新湖中宝
如果积极拿地又不开发，那么这家公司到底是一家什么公司？
事实上，根据2011年报，新湖中宝拥有土地储备966.64万平方米，比一线龙头招商地产的698.7万平方米，还高出27.72%。然而，新湖中宝当年的销售收入只有33.67亿元，与招商地产210亿元相比，差之千里。
截至2011年底，新湖中宝共有土地储备项目36个（不含一级开发项目），土地储备占地面积966.64万平方米，按公司权益计算为842.46万平方米，规划建筑面积累计已达1515.75万平方米，按公司权益计算为1315.99万平方米。去年上半年，新湖中宝新增土地储备近40万平方米。
从2011年报看，新湖中宝在当年累计实现合同销售金额人民币33.67亿元；实现结算面积47.19万平方米，结算金额36.81亿元，同比下降42.72%。作为对比，招商地产2011年签约销售金额超210亿元。
公开资料显示，新湖中宝在2011年，有15家项目的开工面积为0。其中，包括上海的青蓝国际、华商大公馆，嘉兴的新中国际、瑞安的新湖绿都、舟山的御景国际等5家项目在当年的开工面积、竣工面积、合同销售面积、合同销售收入均为0。
这样的情况到去年并未有所好转，反而有愈演愈烈之势。
根据去年上半年报，新湖中宝有20个项目出现开工面积为0的状况。天津的义乌商贸城、淮安的翔宇花园、芜湖的长江长现代城、桐乡的香格里拉、温州的新湖广场都是新增的所有指标均为0的项目，而上海的青蓝国际、华商大公馆，嘉兴的新中国际、舟山的御景国际等2011年完全未动的项目，去年上半年也丝毫没有任何进展。
更为糟糕的是，新湖中宝在上海的两个项目，华商大公馆和青蓝国际，已经将近10年未有大动作，随时有被判定为“闲置土地”的危险。
根据我国《闲置土地处置办法》，“未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人”。
“一旦被认定为闲置土地，政府就要插手收回，这是最坏的结果，开发商和项目的股东都将颗粒无收”，一位上海的地产项目公司人士向记者表示。
手握丰富的土地储备却不开发，新湖中宝的战略扑朔迷离。
“拿地不开发的因素很多，比如项目协调出现问题、资金不到位等。不过，像新湖中宝这样多处拿地却大面积闲置的情况，那要看看公司的资金链是否紧张，还有自身的开发能力”，一位地产界的人士向记者表示。
根据去年三季报，新湖中宝的总资产433亿元、负债312亿元，负债率达72.05%。这个数据较2011年同期的71.85%相差无几，而地产界走“快周转”模式著称的万科，去年三季度负债率将近80%，新湖中宝与其相比，静态负债率似乎并不高。那么，问题出在哪里呢？
一家商业地产公司高管说，“新湖他们对做地产开发可能并不感兴趣，更喜欢玩金融，挣快钱。它可能更像是一个资本运作公司。”
根据去年半年报，公司的主营结构分为商业贸易、房地产、酒店服务等业务，各自的收入分别占主营收入的82.32%、13.46%、0.49%。房地产的比重直线下跌，而在2011年末，房地产还是新湖中宝的主营业务，占总收入的50.36%。
事实上，新湖中宝并非如外界所认为的是一家房地产公司。多年来拿地取到的资金，也被公司用于非地产领域。
而最被业内津津乐道的，就是新湖中宝在PE、期货等金融领域的投资。

这些反反复复、错综复杂的融资行为难以厘清单体资产所承担的信托责任到底有多大？或者新湖中宝单体资产的杠杆到底放到了多大？
譬如，新湖中宝2011年以很低的价格，获得平阳县利得海涂围垦开发有限公司51%的股权，进入温州平阳浩浩荡荡的填海工程；2012年新湖中宝10月11日公告称，利得公司拟与平阳县政府签订《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，双方就平阳西湾海涂围垦项目（下称“西湾项目”）的建设及后续开发等事宜达成了协议条款。公开资料显示，西湾项目分南北两个片区，南片围垦土地面积5211亩，北片围垦面积7390亩，其中用于居住、商业用途的出让土地面积约为5400亩，项目开发面积近820万平方米，总投资750亿元。
高达750亿的投资如何落地呢？
“据我所知，温州平阳县为了滩涂围垦系列工程找了好几家银行，包括国开行、农发行等，最后还是农行答应贷款。”温州本地一位银行界人士说。
“农行介入平阳围垦项目和新湖进入西湾围垦项目，这两者之间到底有什么关系，具体我就不是很清楚了。照常理说，这应该是国开行的项目。”
值得注意的是，2010年11月，新湖中宝通过新华信托发行了《新华信托温州西湾海涂围垦项目股权投资信托计划》，募资3亿向平阳县利得海涂围垦开发有限公司增资扩股；2011年1月，新湖中宝收购该项收购完成之后，才反向对该信托提供连带责任担保。紧接着，2011年6月，新湖中宝就通过紧密方杭州工商信托发行“新湖中宝温州平阳海涂开发项目并购贷款集合资金信托计划 ”再募集并购贷款进行增资，其担保方式或抵押方式外界并不知晓；而2012年10月25日，一款名为通过增元财富“新湖中宝·榕树海涂围垦集合理财计划（平阳西湾项目）”的理财计划悄然发行，这个计划是以有限合伙的方式发行，而担保方同样是新湖中宝和黄伟夫妇。
“一般来说，能贷款就不信托，能信托就不合伙。走到使用有限合伙的形式，基本说明新湖的压力已经很大了。从期限来看，可能这个理财计划就是为了还前面两个到期信托的债的。”上海一位信托业人士说。
“这些信托也好，有限合伙也好，担保方都是新湖中宝和黄伟。新湖中宝和黄伟到底值多少钱呢？其实，新湖中宝已经对外担保了无数次了，实质上就是这些资产的信用已经被背书了很多次了。”
目前，亦暂不清楚，温州平阳项目是否已被新湖中宝向银行抵押贷款。

“这种项目，银行关系再好都不会有很多支持的。所以通过贷款去开发这个庞大资产，几乎是不可能的。新湖中宝拿这块地最大的意义，应该就是不断的通过信托方式融资。”
新湖系内部盘根错节，难以厘清。而围绕新湖系，实际上形成了一个庞大的资金雾团。这个雾团中的核心支柱包括农业银行、杭州工商信托、新华信托、华立集团、绿城控股。而这些资金运动有两个明显的中枢：杭州、嘉兴。
“不管怎样，我们这种大的信托公司都不敢跟它合作了，据我所知中融、新华等一些公司内部也都开始在反思跟新湖的合作。”前文上述信托高管说。
“一旦断掉，就看谁跑得快。通常来说，地方政府也会是买单者。”

紫帝

开银行的还怕没钱？

zyx001

蚂蚁吃蜻蜓，看来咱平阳西湾的滩涂围垦大项目有点悬！
750亿，呵呵！而新湖系并无雄厚的资金基础，只是个空手套白狼的大师。